수원지방법원 2024타경10814. 수원 팔달구 우만동 오성플러스 에이동 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이지유·최준호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2021.11.03 소유권 이전 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 같은 날 설정된 안산신용협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 KB국민카드·경기신용보증재단·신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
말소기준 근저당은 2025.04.24 주식회사다음에이엠씨대부로 확정채권양도에 따른 이전등기가 됐고, 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권설정도 뒤따릅니다. 다만 제공된 배당표와 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로656번길 1, 에이동 5층501호 (우만동,오성플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 화장실2 등) · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 이지유 2분의 1 · 최준호 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2021.11.03 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 144,138,259원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
실제 임차인 신고는 0명입니다. 따라서 보증금을 합산하거나 별도의 승계액을 계산할 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자·전입 여부를 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건 가격
오성PLUS의 면적 매칭 실거래는 8건이며, 전체 평균은 276,500,000원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 351,500,000원이고 최신 거래는 2026.02 410,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +39.8% 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 56.59㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.04 | 56.59㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2025.01 | 56.59㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2025.01 | 55.13㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2024.12 | 56.59㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2024.10 | 56.59㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2023.11 | 56.59㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 55.19㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 276,500,000원 |
현재 최저매각가 253,000,000원은 전체 실거래 평균 276,500,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 351,500,000원의 72.0%입니다. 최근 거래 추세도 음수가 아니라 +39.8%로 집계됩니다. 따라서 제공된 시세 자료만 놓고 보면 신건 가격이 최근 시세보다 높은 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 13,290,665원 | 13,290,665원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,106,972원 | 9,106,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,260,363원 |
현재 회차 253,000,000원 가정에서는 총 채권 230,397,637원이 전액 배당되고 소유자 잔여 18,260,363원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 253,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 202,400,000원 | 31,631,237원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 161,920,000원 | 71,544,517원 | 0원 |
유찰되면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되지는 않습니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 우만동 ‘동성중학교’ 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 폭 35m 내외 포장도로와 남동측 폭 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 방3, 거실, 주방 및 식당, 화장실2 등으로 이용 중이며 승강기·난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층이하25m이하)·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 757.6㎡, 공시지가 2,971,000원/㎡이며 대로1류와 소로2류에 접합니다.
- 규모. 오성PLUS는 24세대, 2016.06.14 준공으로 집계돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 0명과 별개로 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유·전입 상태를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 표본 확인. 최근 12개월 평균 351,500,000원은 2건의 평균입니다. 410,000,000원 최신 거래가 개별 호수 가격 판단에 그대로 적용되는지는 면적·층·상태를 대조하세요.
- 권리변동 재확인. 말소기준 근저당은 2025.04.24 주식회사다음에이엠씨대부로 이전됐고 근저당권부채권 질권설정도 있으므로 최신 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용 4,342,000원과 제공 채권액을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가 253,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%이고 거래 추세는 +39.8%입니다. 다만 전체 실거래 범위가 230,000,000원~410,000,000원으로 넓다는 점을 함께 보세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 시세의 신뢰도’를 확인할 물건
이 물건의 가장 강한 숫자는 인수 0원과 최근 12개월 평균 대비 72.0%입니다. 임차인 신고가 없고 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조라 권리 부담은 낮습니다. 최근 거래 추세도 +39.8%로 하락장이 아닙니다. 따라서 제공된 거래 자료 기준으로는 신건 253,000,000원을 ‘최근 시세보다 비싼 가격’이라고 볼 근거가 없습니다.
다만 최근 12개월 평균은 단 2건으로 구성되고, 전체 실거래가 230,000,000원부터 410,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 여기에 임대관계 미상이라는 현장 확인 항목도 남습니다. 결론은 권리상 양호·가격상 관심 구간이지만, 최종 응찰가는 최신 거래 2건의 개별 조건과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 정하는 편이 적절합니다.
