인천지방법원 2024타경581975. 인천 오류동 유한빌딩 사건으로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 감정가는 2,104,056,100원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,472,839,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.09.19. 설정된 인천축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,865,500,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2024년 충남신용보증재단 가압류 30,000,000원은 2025.04.22. 이미 해제되어 말소됐습니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 6명이고 전입일은 2019년부터 2024년까지입니다. 모두 말소기준일 2017.09.19. 이후 전입이므로 대항력은 없음으로 판정됩니다. 따라서 보증금이 미배당되더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당표의 실제 선순위·최우선변제 여부와 점유자별 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581975 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 대촌로25번길 7 (오류동,유한빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건물 |
| 소유자 | 최기준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,104,056,100원 / 1,472,839,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 1,520,498,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2017.09.19. 을구 1번 인천축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존 뒤 설정됐고 채권최고액은 1,865,500,000원입니다. 2024.12.16. 임의경매개시결정은 이 근저당 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.12.27. 충남신용보증재단 가압류 30,000,000원은 2025.04.22. 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양보름 | 2024.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광민 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수미 | 2020.12.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ARIOS JULAN | 2019.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BACLIG ALLYN JOB | 2019.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HALAGAO RON JAY | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산 문제는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 가능성 자체는 현재 확정할 수 없고, 배당 결과와 별개로 실제 점유·퇴거 협의가 필요한지 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 유보
현재 최저가는 1,472,839,000원으로 감정가 2,104,056,100원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 같은 비교 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 단순히 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
현재 회차에서 배당 가능한 금액은 집행비용을 제외하면 근저당권자에게 집중됩니다. 채권최고액 1,865,500,000원 중 1,455,710,610원이 배당되고, 409,789,390원이 미배당으로 남습니다. 2회·3회 유찰 시에는 미배당액이 각각 847,222,574원, 1,153,425,802원으로 커지지만, 이 금액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,472,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,128,390원 |
| 을구 1번 근저당권 · 인천축산업협동조합 | 1,865,500,000원 | 1,455,710,610원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당은 409,789,390원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 단봉초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천2호선 검단오류역과 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건물이며 기본적인 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)·도로 접합·성장관리권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 6명 점유관계 확인. 각 점유자의 실제 점유 부분과 임대차 존속 여부를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·우선변제 여부가 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부에 따라 임차인 배당 결과가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 제2종근린생활시설 거래·임대수익을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 적정성”은 아직 미확인
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.09.19. 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 시나리오상 낙찰자가 승계하는 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 묶어서는 안 됩니다. 6명의 보증금·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당과 명도 실무에 변수가 있고, 최근 실거래 시세도 없어 최저가 1,472,839,000원의 시장 적정성을 비교할 근거가 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 추가 검증, 명도는 점유자 확인. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
