인천지방법원 2025타경510102. 청라동 청라타워돔 1층 152호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건은 아파트나 일반 주택으로 해석해서는 안 되고, 실제 이용상태와 집합건물의 전유부분·대지권을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 274,000,000원에서 다섯 번 유찰되어 최저매각가는 46,050,000원입니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 상당히 낮지만, 상가에서는 감정가와 실제 거래 가능한 가격 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 폐점 상태와 반복 유찰을 고려하면, 낮아진 최저가가 곧바로 높은 투자수익을 뜻하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 미배당은 인수하지 않는다

말소기준권리는 2024.01.24 설정된 서인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이 근저당권에 기한 임의경매가 2025.06.20 개시되었습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 계양새마을금고 근저당권(채권최고액 3,900,000,000원)은 2015.11.05 말소되었고, 하나은행 근저당권(채권최고액 264,000,000원)도 2022.10.17 말소되었습니다. 두 권리는 현재 매수인이 새로 인수할 유효한 근저당권으로 취급하지 않습니다.

② 점유·임대관계 — 공실이지만 확인은 필요

매각물건명세서 비고에 따르면 현황조사서상 현재 공실이며 폐점상태입니다. 확인된 임차인은 없고, 예상배당에도 임차보증금 배당이나 매수인 인수액이 반영되어 있지 않습니다.

다만 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 공실이라는 사실만으로 과거 임대차관계나 모든 점유 관련 문제가 완전히 해소되었다고 단정할 수는 없습니다. 최종 점유상태 및 별도 권리관계는 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가 대비 16.81%, 시세 할인율은 미확인

현재 최저가는 46,050,000원으로 감정가 274,000,000원의 16.81%입니다. 숫자상 감정가 대비 큰 폭으로 하락했지만, 이 비율은 어디까지나 과거 감정가와 현재 최저가의 비교입니다.

동일 건물 또는 유사한 청라 상가의 최근 실거래·임대수익 기준 시세가 확인되지 않았기 때문에, 최저가가 현재 시장가치보다 실제로 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 83.19% 낮다는 사실과 시세보다 83.19% 저렴하다는 주장은 전혀 다릅니다.

6회·7회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당은 근저당 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,050,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,228,900원을 제외한 44,821,100원이 서인천농업협동조합에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 한 미배당은 75,178,900원이며 소유자 교부액은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액은 102,880,117원이고, 위 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액을 기준으로 작성되었습니다. 따라서 채권최고액 기준 미배당을 실제 확정 잔존채무와 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 확정 채권액과 우선배당 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 예상배당표의 채권 미배당은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라1동행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 지하 1층·지상 9층 일반철골구조 건물의 1층 152호이며, 사용승인일은 2015.07.20입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 20m 도로, 동측과 남측으로 각각 약 12m 도로에 접합니다. 도로 접근성과 해당 점포의 실제 가시성·동선은 구분하여 평가해야 합니다.
• 토지. 소재 필지는 일반상업지역이며 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장 등으로 기재됩니다. 필지 전체 면적은 3,892.1㎡이고 공시지가는 2,737,000원/㎡입니다. 이 수치를 해당 호실의 전용면적이나 대지지분으로 간주해서는 안 됩니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역· 성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다. 실제 취득 및 이용에 대한 개별 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 폐점 상태의 내부 시설, 원상복구 필요 여부, 설비 작동 상태 등은 별도 점검 사항입니다.
• 환금성. 현재 공실·폐점 상태이고 5회 유찰되었습니다. 인근 아파트단지가 있다는 사실만으로 해당 점포의 임차수요나 매각 가능성을 단정하기는 어렵습니다. 상업용 점포의 실제 임대·거래 사례를 통한 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상의 정확한 범위. 사건 용도 '대지', 집합건물 등기, 감정평가상 근린생활시설이라는 표기를 원본과 대조하고 전유부분·대지권·토지지분을 확인하세요.
• 최종 권리 확인. 2024.01.24 서인천농업협동조합 근저당권을 말소기준으로, 경매개시결정 이후 추가된 권리나 매수인 인수 사항이 있는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 확인하세요.
• 임대차 및 점유. 공실·폐점 상태라도 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유자, 임대차 보증금, 시설물 소유관계와 인도 가능 여부를 재확인하세요.
• 실거래 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자를 시세 할인율로 사용하지 마세요. 해당 건물과 유사 상가의 최근 실거래 가격 및 임대료를 비교해야 합니다.
• 공실 비용 점검. 관리비·공과금·시설 유지비와 내부 수리비, 영업 재개 또는 임대에 필요한 비용을 확인하세요. 공용부분 관리비 체납 여부도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 상가 활용 가능성. 실제 점포 출입구, 외부 노출, 고객 동선, 업종 제한, 건물 관리규약 및 향후 임대 가능 업종을 현장에서 점검하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 32,234,999원, 7회 유찰 시 22,564,499원의 가격 시나리오가 있지만, 추가 유찰이 반드시 발생하거나 그 가격이 적정 시세라는 보장은 없습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·건축물대장 및 관련 토지·대지권 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”

청라타워돔 1층 152호는 매수인이 인수하는 것으로 계산된 채무가 없고, 말소기준권리도 비교적 명확한 편입니다. 확인된 배당구조에서는 권리 인수액 0원이라는 장점이 있습니다.

그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 274,000,000원에서 46,050,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 현황조사상 공실·폐점이고 이미 5회 유찰되었으며, 이를 뒷받침할 최근 상가 실거래 및 임대수익 비교가 확인되지 않았기 때문입니다.

또한 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설로 구분되어 있어 매각 대상과 이용 가능 범위를 정확하게 확인할 필요가 있습니다. 확정되지 않은 임대관계와 공실 상태도 신중하게 점검해야 합니다.

종합 판단은 C등급(44점). 등기상 확인된 인수 부담은 낮지만, 5회 유찰된 근린생활시설의 환금성 불확실성과 시세 검증 부족이 크기 때문입니다. 권리는 비교적 단순하나, 가격과 수익성은 검증 전까지 보류. 이 물건의 핵심은 최저매각가의 낮은 비율이 아니라, 실제로 임대하거나 재매각할 수 있는 가치에 있습니다.