인천지방법원 2025타경510102. 청라타워돔 제1층 제152호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 현재 확인되는 핵심 권리는 2024.01.24. 설정된 서인천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.06.20. 같은 채권자에 의해 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각으로 소멸하는 구조이므로 계산상 낙찰자가 떠안을 등기상 인수액은 0원입니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 물건의 현재 상태와 반복 유찰입니다. 현황조사서상 이 호실은 현재 공실이며 폐점상태이고, 최저매각가는 감정가 274,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 93,982,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 이 가격이 시장가보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 161-3 청라타워돔 1층152호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제1층 제152호 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김해정 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 93,982,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천농업협동조합 / 102,880,117원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2024년 근저당
임차인 없음. 별도의 임차인 인수위험은 확인되지 않고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 2015년 계양새마을금고 근저당과 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.01.24. 서인천농업협동조합 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 93,982,000원입니다. 3회 유찰 후 가격이 크게 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현황조사상 공실·폐점상태이므로, 단순 감정가 대비 할인율보다 임대수요·재영업 가능성·공실 지속 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,091,676원 |
| 2. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 120,000,000원 | 91,890,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 서인천농업협동조합 채권최고액 120,000,000원 중 91,890,324원이 배당되고 28,109,676원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물의 제1층 제152호이며 사용승인일은 2015.07.20.입니다.
- 도로. 북측 약 20m 도로, 동측 및 남측 약 12m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적 3,892.1㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장 등이며 공시지가는 2,737,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 현재 호실은 공실이며 폐점상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·폐점 원인 확인. 현황조사상 공실이며 폐점상태입니다. 단순 퇴점인지 상권·시설·임대수요 문제인지 현장 확인이 핵심입니다.
- 실거래·임대료 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 93,982,000원이 싸다고 전제하지 말고 인근 동일 성격 상가의 매매가와 실제 임대료를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 회차 93,982,000원, 4회 유찰 시 65,787,399원, 5회 유찰 시 46,051,179원 시나리오를 각각 수익성과 함께 비교해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 28,109,676원은 매수인 인수가 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 임대관계 현장 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유·열쇠·관리 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구·세금·관리비 관련 원본 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 가격 검증
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 현재 말소기준권리는 서인천농업협동조합 근저당이고, 임차인은 없으며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 3회 유찰된 근린생활시설이고 현황조사상 공실·폐점상태입니다. 더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 93,982,000원이 시세보다 저렴하다고 말할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격·공실·환금성을 검증해야 하는 상가형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
