🏷 1,079,000,000원 🔻 370,097,000원 🔁 3회 유찰 · 34.3% 🛡 인수 0원
인천지방법원 2025타경510159. 인천 서구 오류동 인천표면처리센터공장동 8층 816호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물의 8층 호실입니다. 현재 소유자는 양민호로, 2020년 9월 14일 매매를 원인으로 2020년 10월 20일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 1,111,284,900원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 900,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2024년 중소벤처기업진흥공단 가압류 69,529,195원과 2025년 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 2017년부터 2020년까지 설정됐던 다수의 공동담보 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 8층 816호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 가람로 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 8층 건물 내 8층 816호 |
| 소유자 | 양민호 · 2020.10.20 소유권이전 · 거래가액 1,111,284,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,079,000,000원 / 370,097,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프케이이오공삼유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 797,398,018원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2017.03.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.10.20 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고 채무자는 양민호입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단의 가압류 69,529,195원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 배당 추정상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 1,079,000,000원, 현재 최저매각가는 370,097,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 259,067,899원, 5회 유찰 시 181,347,529원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 370,097,000원 | 605,413,553원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 259,067,899원 | 714,888,247원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 181,347,529원 | 791,520,531원 |
현재 최저가가 크게 낮아진 것은 분명하지만, 대상은 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 비율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 실제 이용상태와 점유, 임대관계를 함께 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,981,358원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 900,000,000원 | 364,115,642원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 69,529,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 969,529,195원 중 예상 배당은 364,115,642원이며, 채권 미배당액은 605,413,553원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 단봉초등학교 남서측 인근이며, 주위는 대부분 공장 등이 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 4km 부근에 인천지하철2호선 검단오류역과 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 관련 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 8층 816호이며, 사용승인일은 2017.03.10입니다. 기본 급·배수설비, 승강기설비, 층별주차장이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 대상물건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 23,146.9㎡, 지목은 공장용지이며 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.10.20 국민은행 근저당 채권최고액 900,000,000원이 권리분석 기준입니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인을 하지 못했고 임대관계가 미상이므로, 현재 점유와 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 현재 최저매각가 370,097,000원은 감정가 대비 34.3%이지만, 할인율만으로 가격 적정성을 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 채권 미배당은 605,413,553원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 공장(지식산업센터), 일반공업지역, 일반산업단지, 지구단위계획구역 등 이용조건을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 현장 점유·이용 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 현장과 가격
등기상 핵심은 명확합니다. 2020년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 중소벤처기업진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 이미 3회 유찰돼 감정가 1,079,000,000원에서 최저가 370,097,000원까지 내려온 공장(지식산업센터)입니다. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “34.3%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 권리상 인수 0원을 확인한 뒤 실제 점유·이용상태와 가격 적정성을 따로 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
