인천지방법원 2025타경1102. 인천 서구 당하동 멤버스힐 107동 4층 404호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2020.11.27 매매를 원인으로 거래가액 148,000,000원에 취득했고 2020.12.28 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 등기부상 근저당은 없지만, 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2022.07.18 국의 압류입니다.
그 뒤 2022.09.16 주택도시보증공사의 가압류 1,450,500,000원과 2025.05.20 백이슬의 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 등기 분석상 이들은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 앞선 백이슬의 2020.11.26 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “권리 깨끗·인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 107동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 규모 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 김대성 (2020.11.27 매매 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백이슬 / 148,120,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.07.18 국의 압류입니다. 2022.09.16 주택도시보증공사 가압류와 2025.05.20 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸합니다. 2017.07.20 신한은행 근저당 48,000,000원은 2019.03.18 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 백이슬 1명, 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백이슬 | 2020.11.26 | 미상 / 미상 | 2025.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 백이슬은 동시에 등기부상 강제경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 제공된 분석에는 이 동일성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 그러나 관계인 가능성만으로 임차인의 권리를 배제해 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 94.0%보다 최근 시세 105.7%가 중요하다
멤버스힐의 실거래 전체 11건 평균은 143,636,363원이고, 이 기준으로는 현재 최저가가 94.0%입니다. 하지만 과거 거래에는 185,000,000원·190,000,000원 같은 높은 가격도 포함돼 있어 전체 평균만 보면 현재 가격이 싸게 보일 수 있습니다.
하락장 보정 기준으로 보면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 실거래 4건 평균은 127,750,000원이고, 현재 최저가 135,000,000원은 그 평균의 105.7%입니다. 최신 거래는 2026.03의 138,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -16.3%입니다. 따라서 전체 평균 대비 94.0%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 31.48㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2025.10 | 31.55㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 36.64㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2025.09 | 36.64㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.546㎡ | 4건 | 127,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 132,310,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 백이슬 | 148,120,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,598,620,600원, 예상 배당액은 132,310,000원, 미배당은 1,466,310,600원입니다. 다만 백이슬의 보증금·확정일자가 미상이고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산이므로, 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 규모 건물의 4층 404호입니다.
- 입지. 당하중학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 아파트가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 북동측 인근에 인천지하철2호선 완정역이 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지는 부정형·평지이며 남동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하구획정리)·성장관리권역 등에 해당하고, 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 멤버스힐은 90세대, 사용승인일 2017.01.09이며 실거래 전체 11건이 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 백이슬의 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 승계액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 원본 매각물건명세서와 임대차 자료를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일 2020.11.26만으로 인수액을 확정하지 말고 실제 점유와 확정일자, 배당순위를 함께 대조해야 합니다.
- 우선매수신고 확인. 전세사기피해자 백이슬의 2025.07.23 우선매수신고가 실제 매각 절차에서 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다. 외부 낙찰이 제한되는 핵심 변수입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 백이슬은 강제경매개시 채권자와 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 임대차 원인과 채권 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 이 사건은 근저당이 아니라 2022.07.18 국의 압류가 말소기준입니다. 포천세무서장 압류와 실제 조세채권 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 143,636,363원보다 최근 12개월 평균 127,750,000원과 최신 거래 138,000,000원, 추세 -16.3%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 확정적으로 유리하지 않다
이 물건은 현재 최저가가 135,000,000원으로 최근 12개월 평균 127,750,000원의 105.7%입니다. 최근 거래 추세도 -16.3%이므로 전체 실거래 평균 대비 94.0%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리 쪽은 더 중요합니다. 백이슬은 2020.11.26 전입해 2022.07.18 말소기준 압류보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력과 승계액을 확정할 수 없고, 배당 시뮬레이션에 표시된 인수 0원만 믿고 입찰해서도 안 됩니다. 여기에 백이슬이 전세사기피해자로 결정돼 2025.07.23 우선매수신고까지 제출했습니다.
가격 메리트 부족·임차인 인수액 미상·우선매수로 외부 낙찰 제한. 현재 자료만으로는 신건 최저가가 낮다는 이유로 접근할 사건이 아닙니다. 특히 유찰돼 최저가가 108,000,000원이나 86,400,000원으로 낮아지더라도, 임차인 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 백이슬의 임대차 원본과 우선매수권의 실제 적용입니다.
