인천지방법원 2025타경1111. 인천 미추홀구 관교동, 관교초등학교 북측 인근에 위치한 호산빌라(가동) 1층 102호입니다. 전용면적은 36.87㎡, 사용승인은 1991년 6월 27일이고, 4층 규모의 다세대주택입니다. 소유자 천대철은 2010년 1월 29일 경매 매각으로 소유권을 취득하면서 남부새마을금고에 채권최고액 104,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

2025년 남부새마을금고가 임의경매를 신청했고, 이후 부천시 압류가 등기되었습니다. 말소기준 근저당과 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자로 조사된 김호경·박영희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 임차인의 실제 계약관계와 배당상 우선순위는 별도 확인해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 확인 필요

핵심은 2010.01.29 설정된 을구 5번 남부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 104,000,000원의 이 근저당이 말소기준이며, 매각으로 소멸합니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 2026년 부천시 압류도 소멸 대상입니다.

2026.03.23에는 남부새마을금고 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 양도 원인은 2025.09.26 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 선순위 근저당이 새롭게 생긴 것은 아닙니다. 2009년 경매개시결정·압류 및 과거 근저당권, 2022년 국세 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

현황조사·매각물건명세서 등에 김호경, 박영희가 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2010.01.29보다 뒤에 전입했으므로, 기록된 전입일만 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·임대차 범위가 확인되지 않아 최우선변제 가능성 및 배당순위를 확정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 감정가 대비 할인율의 함정

호산빌라(가동)의 실거래 비교 표본은 3건입니다. 전체 평균은 86,666,666원이지만, 2023년 고가 거래가 포함되어 있고 최근 표본은 뚜렷한 하락을 보여줍니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 2024년 거래 2건의 평균 70,000,000원, 최신 거래 35,000,000원, 그리고 하락 추세 -41.7%를 우선 살펴야 합니다.

최저가 35,280,000원은 2024년 표본 평균 70,000,000원의 50.4%로 계산됩니다. 이 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 가장 최근인 2024.11 거래는 35,000,000원이었습니다. 현재 최저가는 이 거래보다 280,000원 높은 100.8%입니다. 따라서 최신 거래를 기준으로는 가격이 싸다고 말할 수 없습니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 현재 이미 2회 유찰된 상황이라 감정가 대비 할인폭 자체는 특별히 이례적이라고 보기 어렵습니다. 14세대 규모의 소규모 다세대라는 점도 매각 이후 환금성을 보수적으로 평가해야 하는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)

* 104,000,000원은 근저당권 채권최고액이며 실제 확정 채무액과 같다는 의미는 아닙니다. 근저당권 이전 등기 후의 권리자는 주식회사새마을금고자산관리회사입니다. 본 표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차 예상 배당액은 집행비용 1,035,040원, 근저당권 34,244,960원, 소유자 잔여 0원입니다. 채권최고액 기준의 미배당 추정액은 69,755,040원이지만, 이것이 곧 실제 미변제 채무액을 뜻하지는 않습니다. 또한 이 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

유찰 시나리오 — 내려가도 가격 검증은 필요

* 미배당은 채권최고액 104,000,000원 기준 시나리오상 차액으로, 실제 채무액 및 매수인 인수액과 구별됩니다. 위 시나리오의 매수인 권리 인수 예상액은 모두 0원입니다.

추가 유찰로 최저가격이 내려가더라도 임차관계 확인과 적정 시세 검증이 생략되는 것은 아닙니다. 다음 회차의 낮은 가격은 매입가격 부담을 줄일 수 있지만, 낙찰 이후 수리·명도·매도까지 고려한 총비용을 별도로 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관교초등학교 북측 인근의 일반주택지대로, 단독주택과 다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 교통시설·간선도로와의 접근성 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로 1991.06.27 사용승인. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 사다리형의 다세대주택 부지이며, 북·남·동측 소로와 서측 세로에 접합니다. 토지면적은 274.0㎡, 공시지가는 1,448,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 포함 사항도 확인됩니다. 실제 적용 범위와 입찰 후 이용계획에 대한 검토가 필요합니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 실거래 표본이 3건으로 적고 가격 편차가 크며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 매도 시점과 적정 매도가에 대한 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 재확인. 현재 1층 36.87㎡ 물건과 비교 표본 40.59㎡ 사이의 면적 차이 및 최신 거래의 지하층 차이를 반영하여, 같은 면적·비슷한 층의 거래를 우선 확인하세요.
• 하락 추세 경계. 최근 표본 -41.7%의 하락과 최신 거래가 35,000,000원을 중요하게 보세요. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 낙찰가 상한을 정하지 마세요.
• 임차인 조사. 김호경·박영희의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 김호경의 배당요구 내역을 대조하세요. 박영희의 배당요구 여부도 확인하세요.
• 배당순위. 실제 근저당 피담보채무액, 조세채권·소액임차인 최우선변제 등으로 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 명도·건물 상태. 점유자와의 인도 협의, 노후 설비·누수·내부 수리비 등을 입찰가에 반영하세요. 외부 조사만으로 내부 상태를 확정하지 마세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분 관련 부담과 미납 공과금 처리 범위를 확인하세요.
• 매각기일 및 보증금. 2026.10.30 매각 여부, 최저매각가격, 입찰보증금 비율 및 특별매각조건을 최신 법원 공고에서 재확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 대조하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 반값 매입은 아니다”

이 물건은 감정가 7,200만원에서 최저가 3,528만원으로 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 말소기준권리와 전입일을 기준으로 보면 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 실제 임차인 2명의 보증금과 배당 관련 사항은 확인이 필요합니다.

가장 큰 변수는 가격입니다. 최근 표본 평균 7,000만원과 비교하면 저렴해 보이지만, 최신 거래가 3,500만원보다 최저가가 280,000원 높습니다. 최근 표본의 -41.7% 하락 추세, 서로 다른 면적과 층, 오래된 거래 시점, 소규모 다세대 특유의 환금성까지 감안하면 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 받아들이기 어렵습니다.

권리 인수는 제한적, 가격 판단은 보류. 이번 물건은 최저가가 얼마나 내려왔느냐보다 대상 호수의 현재 시세가 얼마인지, 실제 점유관계가 어떠한지, 매입 이후 다시 매도할 수 있는 가격이 얼마인지를 확인하는 것이 우선입니다. 현재 회차는 보수적 접근이 적절하며, 정확한 비교 시세와 임대차 확인 없이는 무리한 응찰을 권하기 어렵습니다.