인천지방법원 2025타경1111. 인천광역시 미추홀구 관교동 316-6, 호산빌라(가동) 1층 102호 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 36.87㎡이고, 건물은 1991.06.27 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 감정가는 72,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 50,400,000원입니다. 현 소유자는 천대철이고, 2010.01.29 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 남부새마을금고의 채권최고액 104,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.20 경매개시결정과 2026.02.24 부천시 압류는 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 등기상 매수인이 인수할 금액은 배당 시뮬레이션 기준 0원입니다. 다만 근저당권은 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 2026.03.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1111 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 관교동 316-6 1층102호 · 인하로411번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.87㎡ · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인 | 1991.06.27 |
| 소유자 | 천대철 · 2010.01.29 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 53,046,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2010.01.29 을구 5번 남부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이며 채무자는 천대철입니다. 이후 2025.05.20 남부새마을금고의 임의경매개시결정과 2026.02.24 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 이전 소유자 시기의 한국주택은행·국민은행 근저당과 2009년 남부새마을금고 근저당, 과거 경매개시결정·압류 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호경 | 2015.03.31 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박영희 | 2022.10.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김호경은 2015.03.31, 박영희는 2022.10.19 전입했고, 두 사람 모두 2010.01.29 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 미상이어도 대항력에 의한 보증금 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 김호경은 2025.06.12 배당요구를 했고, 두 임차인 모두 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
호산빌라(가동)의 확인된 실거래는 3건입니다. 대상 전용면적은 36.87㎡이고 거래 표본은 모두 40.59㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 방향성을 보는 참고치로 해석하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 40.59㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 2024.03 | 40.59㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 40.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 72.0%입니다. 이 수치만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 최신 거래는 2024.11의 35,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 높습니다. 또 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -41.7%로 명확한 하락 방향입니다. 전체 평균 86,666,666원은 120,000,000원·105,000,000원의 과거 고가 거래 영향을 받으므로 현재 가격 메리트의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 남부새마을금고 | 104,000,000원 | 49,092,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,400,000원 가정 시 근저당권 미배당액은 54,907,200원입니다. 신청채권 53,046,875원에 대한 예상 배당액은 49,092,800원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 54,907,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 69,755,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 80,148,528원 | 0원 |
유찰이 이어져도 이 사건의 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 낙찰가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당액이 커집니다. 현재 1회 유찰가에서는 미배당 54,907,200원, 2회 유찰 시 69,755,040원, 3회 유찰 시 80,148,528원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관교초등학교 북측 인근이며 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 소로, 서측으로 세로의 지선도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 규모·환금성. 호산빌라(가동)는 14세대이고 1991.06.27 준공입니다. 확인된 거래는 3건이며 최근 거래 추세는 -41.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원보다는 낮지만 최신 거래 35,000,000원보다 높습니다. 하락 추세를 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 대상은 36.87㎡, 확인된 실거래 표본은 40.59㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 층 조건의 추가 거래 확인이 중요합니다.
- 임차인 원본 확인. 김호경·박영희 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 현재 조사된 임차인이 2명 있으므로 실제 점유관계와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2026.03.23 근저당권 이전과 현재 권리자 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요하다
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2010.01.29 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 임차인 김호경·박영희도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 72,000,000원에서 50,400,000원으로 내려왔지만, 최신 거래는 35,000,000원이고 최근 거래 추세는 -41.7%입니다. 최근 12개월 평균 70,000,000원 대비 72.0%라는 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 거래 표본 면적도 대상과 다릅니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 보수적으로 검증”입니다. 현재 회차는 권리 인수보다 하락한 시장과 비교 가능한 실거래를 얼마나 정확히 잡느냐가 승부처입니다.
