의정부지방법원 2025타경62726. 경기도 고양시 덕양구 주교동 ‘우분투포레스트’ 15층 1501호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름은 2020년 김석진 씨가 거래가 190,000,000원에 취득한 뒤, 2020.12.29. 오정자 근저당권 205,000,000원이 설정되고, 이후 고양시·국·서울특별시양천구·김포시 압류와 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 포인트는 임차인 지성경입니다. 임차권등기에는 임차보증금 190,000,000원, 전입 2020.03.06, 확정일자 2020.02.17, 점유개시 2020.03.06이 기재돼 있습니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 일반적으로는 대항력 있는 임차권으로 접근해야 하지만, 이 사건은 별도 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 609-2 우분투포레스트 15층 1501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 김석진 (2020.03.06. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권, 단 확약 존재
말소기준권리는 2020.12.29. 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후의 고양시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 서울특별시양천구 압류, 강제경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 지성경의 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 지성경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2020.03.06 / 2020.02.17 | 대항력 우선변제 실질 인수 0원* |
임차인은 지성경 1명입니다. 임차보증금은 190,000,000원이고, 배당요구일은 2024.03.22입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사가 가능하며, 현재 회차 208,000,000원 기준 예상배당표에서는 임차보증금 전액이 우선 반영됩니다.
* 확약 반영 전 회차별 룰상 인수 위험은 3회 유찰 시 26,729,600원, 4회 유찰 시 59,543,680원으로 계산되어 있습니다. 다만 2026.05.14.자 확약으로 이 임차권에 한한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 지성경 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오정자 | 205,000,000원 | 14,288,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 208,000,000원 기준으로 집행비용 3,712,000원, 임차보증금 190,000,000원이 먼저 반영되고, 근저당권자 오정자에게 14,288,000원이 배당되는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 핵심
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 룰상 인수 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 208,000,000원 | 14,288,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 반영 |
| 3회 유찰 시 | 166,400,000원 | 0원 | 26,729,600원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 133,120,000원 | 0원 | 59,543,680원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
대항력 임차권이 있는 사건은 최저가만 보고 판단하면 위험합니다. 이 사건도 확약이 없었다면 유찰 회차가 진행될수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 구조입니다. 다만 제출된 확약 때문에, 지성경 임차권 자체는 실질 인수 0원*으로 정리되는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 주교동 소재 “고양시청” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용빌딩, 오피스텔, 근린상가, 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 오피스텔로 접근해야 합니다.
- 건물·설비. 라멘구조 및 벽식구조 평스라브지붕 15층 건물 내 15층 1501호이며, 위생·급배수, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보·방재설비, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 광로3류 접합, 소로1류 접합, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.14.자 인수조건변경확약서의 문구, 제출 주체, 적용 대상이 지성경 임차권에 한정되는지 반드시 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 전액 미배당이 생겨도 임차권등기 말소에 동의한다는 취지가 실제 매각절차에서 어떻게 반영되는지 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류가 여럿 존재합니다. 당해세가 있으면 배당 순위가 달라지고 후순위 배당은 줄어들 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기상 임차인이 존재하므로 현장 점유자, 실제 사용 상태, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료 기준의 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼 사건”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권등기 때문에 조심해야 하는 물건입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 빠르고, 보증금도 190,000,000원으로 감정가의 대부분을 차지합니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출해, 이 임차권에 한한 결론은 실질 인수 0원*입니다. 권리상 결론은 확약 원본 확인 후 접근 가능한 물건, 가격상 결론은 208,000,000원 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.