인천지방법원 2025타경1185. 인천 청라동 청라센트럴에일린의뜰 103동 11층 1101호 아파트입니다. 감정가는 859,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 601,300,000원입니다. 권리의 출발점은 2019.02.21. 하나은행 근저당 407,000,000원이고, 이후 설정된 승현창 근저당과 신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 권리보다 가격 변화입니다. 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 854,333,333원이고 최신 거래는 854,000,000원입니다. 현재 최저가 601,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다. 감정가 단계와 달리 1회 유찰된 현재 회차에서는 실거래 시세와의 간격이 크게 벌어져 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1185 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 156-1 청라센트럴에일린의뜰 103동 11층1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 95.27㎡ · 37층 건물 중 11층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정창호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 859,000,000원 / 601,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 344,153,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2019.02.21. 설정된 하나은행 근저당권 407,000,000원입니다. 2021.11.26. 설정됐던 아프로파이낸셜대부 근저당은 2022.12.07. 이미 말소됐고, 2024.07.25. 승현창 근저당 1,353,203,109원, 2025.05.12. 신한카드 가압류 15,776,871원, 2025.06.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 70.4%
청라센트럴에일린의뜰은 1,163세대이고, 비교 면적은 95.27㎡입니다. 확인된 최근 실거래 12건의 전체 평균은 848,666,666원, 최근 12개월 평균은 854,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.03. 854,000,000원이며, 최근 거래 구간은 이전 구간보다 +2.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 95.27㎡ | 36 | 854,000,000원 |
| 2026.03 | 95.27㎡ | 23 | 857,000,000원 |
| 2026.03 | 95.27㎡ | 28 | 935,000,000원 |
| 2026.02 | 95.27㎡ | 33 | 845,000,000원 |
| 2026.01 | 95.27㎡ | 29 | 845,000,000원 |
| 2026.01 | 95.27㎡ | 15 | 848,000,000원 |
| 2025.10 | 95.27㎡ | 30 | 885,000,000원 |
| 2025.10 | 95.27㎡ | 22 | 830,000,000원 |
| 2025.05 | 95.27㎡ | 18 | 790,000,000원 |
| 2025.03 | 95.27㎡ | 37 | 795,000,000원 |
| 2025.02 | 95.27㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.02 | 95.27㎡ | 14 | 865,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 95.27㎡ | 9건 | 854,333,333원 |
확인된 거래 범위는 790,000,000원~935,000,000원입니다. 감정가 859,000,000원은 최근 12개월 평균 854,333,333원과 가까운 수준이지만, 현재 최저가 601,300,000원은 최근 평균의 70.4%입니다. 최신 거래 854,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 명확히 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 601,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,413,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 407,000,000원 | 407,000,000원 |
| 2. 근저당 · 승현창 | 1,353,203,109원 | 185,887,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,776,871원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 601,300,000원 가정 시 채권 총액은 1,775,979,980원, 채권자 예상배당은 592,887,000원, 미배당은 1,183,092,980원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 601,300,000원 | 592,887,000원 | 1,183,092,980원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 420,910,000원 | 414,300,900원 | 1,361,679,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 294,637,000원 | 289,712,082원 | 1,486,267,898원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 채권 총액 자체보다 낙찰가와 실거래 시세의 차이를 중심으로 판단하는 편이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청람초등학교 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 전반적인 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 37층 건물 중 103동 11층 1101호이며 난방·위생·소화·승강기·주차시설이 있습니다.
- 토지. 대체로 가장형 토지로 청라센트럴에일린의뜰 건부지로 이용 중이며 외곽 공도와 접하고 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 2,923,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 청라센트럴에일린의뜰은 1,163세대이며 사용승인일은 2018.09.21.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.02.21. 하나은행 근저당 407,000,000원이 말소기준입니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 승현창 근저당과 신한카드 가압류는 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 848,666,666원보다 최근 12개월 평균 854,333,333원과 최신 거래 854,000,000원을 우선해 비교하는 것이 적절합니다.
- 현재 회차. 최저가 601,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.13. 발행 자료이므로 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리와 가격이 함께 좋아진 회차
이 물건은 권리구조가 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 하나은행 근저당 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 감정가 859,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 601,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 854,333,333원의 70.4%입니다. 최신 거래도 854,000,000원이고 최근 추세가 +2.7%라는 점을 함께 보면, 권리는 안전형이고 현재 회차부터 가격 메리트도 뚜렷해진 사건으로 정리할 수 있습니다.
