67,200,000원
인천지방법원 2025타경502399. 인천 서구 심곡동 효마을타운 103동 지층 비02호의 다세대주택입니다. 감정가는 96,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 67,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 1월 14일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 52,140,000원이며, 그 이후 하나카드 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 초점은 등기부 후순위 채권이 아니라 임차인 조은수입니다. 전입일이 2016.04.20으로 말소기준권리보다 먼저이고 배당요구도 2025.02.24 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 보증금을 모르면 낙찰가 이후 매수인이 떠안을 미배당액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502399 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 서곶로332번길 12, 103동 지층비02호 (심곡동,효마을타운) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건 내 지1층 비02호 |
| 대상면적 | 54.88㎡ |
| 소유자 | 황수형 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 25,082,091원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2002.04.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 소유자 황수형은 2022.01.14 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 52,140,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2024.04.23 하나카드 가압류 23,686,501원과 2025.01.13 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은수 | 2016.04.20 | 미상 | 미상 | 2025.02.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
조은수는 보증기관 대위신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입 자체는 말소기준보다 선행하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 경매 배당으로 얼마가 변제되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 만약 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 남는다면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 56% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
효마을타운(103,104동) 거래표본은 3건이며 평균은 120,000,000원, 최신 거래는 2021.09 · 122,000,000원입니다. 현재 최저가 67,200,000원은 이 거래표본 평균의 56.0%입니다. 그러나 확인된 거래가 2021년 6월~9월에 집중돼 있어 2026년 매각기일의 현재 시세로 그대로 등치하기 어렵고, 무엇보다 임차보증금이 미상이라 실질취득가 자체가 확정되지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 50.8㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2021.06 | 58.84㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2021.06 | 50.8㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 120,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 52,140,000원 | 52,140,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 23,686,501원 | 13,450,400원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 하나카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권금액만 기준으로 한 배당 계산입니다. 총 확인 채권액은 75,826,501원, 예상배당은 65,590,400원, 미배당은 10,236,101원입니다. 조은수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당 및 매수인 승계액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 10,236,101원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 30,033,221원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 43,891,206원 |
유찰이 거듭되면 낙찰대금은 47,040,000원, 32,927,999원으로 내려가지만 확인 채권의 미배당액은 30,033,221원, 43,891,206원으로 커집니다. 여기에 선순위 가능 임차인의 보증금까지 미상인 상태이므로 낙찰가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 심곡동 소재 서구보훈회관 북측 인근이며, 주위는 동류형 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상4층 건물의 지1층 비02호입니다.
- 설비. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측 세로변에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
- 규모. 효마을타운(103,104)동은 19세대이며 사용승인일은 2002.04.12입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 조은수의 보증금 액수와 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원문과 배당요구 자료에서 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 가정하지 말 것. 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼, 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
- 거래표본의 시점 주의. 확인 거래 3건은 2021.06~2021.09 자료입니다. 2026년 입찰가격을 정할 때 120,000,000원 평균을 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요.
- 지층 다세대 환금성 확인. 본건은 지1층 비02호이고 단지 규모는 19세대입니다. 현장 상태와 실제 매수수요를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당표 재산정. 임차보증금·확정일자와 조세채권 등을 확인한 뒤 실제 배당순위와 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료와 거래자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자가 없다
감정가 96,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 67,200,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 자료에 잡힌 거래표본 평균 120,000,000원과 비교하면 56.0% 수준이기도 합니다. 그러나 이 물건은 그 숫자만으로 평가할 수 없습니다. 2016.04.20 전입한 조은수의 보증금이 미상이기 때문입니다.
말소기준 근저당은 2022.01.14이므로 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 이상 대항력 범위와 미배당 승계액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득가도 알 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만 임차인 인수 위험은 아직 열린 상태입니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 가격 판단보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
