인천지방법원 2025타경510239. 인천 서구 신현동 114-12, 통칭 경성빌라 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 사용승인은 1991.07.03, 제공 면적 표본은 36.32㎡입니다. 최저매각가는 감정가 81,000,000원에서 1회 유찰된 56,700,000원입니다. 단순 가격 비교로는 제공 실거래 평균 104,333,333원보다 낮지만, 이 물건의 핵심은 “싸다”가 아니라 임차인 미상 항목과 등기·배당표 대조입니다.
임차인은 이명주 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고, 배당요구 여부도 비어 있습니다. 데이터의 리스크노트는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 표시하지만, 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 확인 없이 완전히 무시해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 114-12 2층201호 · 도로명주소 인천광역시 서구 새오개로95번길 1-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 / 면적 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인 1991.07.03 · 제공 면적 36.32㎡ |
| 소유자 | 신현동지역주택조합설립추진위원회 (2022.03.31 소유권이전, 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현민·정지선 / 93,040,273원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 비고 | 매각물건명세서 비고: 통칭 ‘경성빌라’ 임. |
① 권리 흐름 — 현존 인수보다 ‘원본 대조’가 중요
권리목록에는 1991.08.10 한국주택은행 근저당권 7,800,000원, 2019.01.25 유준화 근저당권 50,000,000원이 보이지만, 같은 데이터 안에 각각 2019.02.19 말소, 2019.05.08 말소 기록도 함께 있습니다. 반면 예상배당표에는 위 근저당 배당이 반영되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 깨끗”으로 단정하기보다, 등기부 원본·매각물건명세서·배당요구종기 서류를 같은 기준으로 맞춰 보는 작업이 먼저입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명주 | 전입 2019.06.07 / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 없음 표시 | 미상 | 승계 아님 |
이명주는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 점유자로 보입니다. 따라서 “실제 임차인”은 1명이고, 보증기관 승계·대위에 따른 보증금 중복합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금이 미상이라 금액 리스크를 표로 확정할 수 없습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금·확정일자·배당요구 미상은 입찰 전 확인해야 할 1순위 항목입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 표본은 2021년 3건
제공 실거래 표본은 경성빌라(114-12) 전용 36.32㎡의 2021년 거래 3건입니다. 평균은 104,333,333원, 최저는 103,000,000원, 최고는 107,000,000원입니다. 현재 최저가 56,700,000원에 데이터상 인수 0원을 더한 실질취득은 56,700,000원으로, 실거래 평균 대비 54.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 36.32㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2021.12 | 36.32㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2021.09 | 36.32㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 평균 | 36.32㎡ | 3건 | 104,333,333원 |
가격만 놓고 보면 최저가는 분명 낮습니다. 그러나 이 비교 표본은 모두 2021년 거래이고, 단지는 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 제공 통계상 경매 매각률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 따라서 할인율만 보고 자동으로 안전하다고 판단하기보다는 임차인·명도·환금성 확인이 가격 메리트를 실제 수익으로 바꿀 수 있는지 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,420,600원 |
| 2. 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 유준화 | 50,000,000원 | 47,479,400원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 | 87,300,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준 채권총액 145,100,000원 중 55,279,400원이 배당되고, 미배당은 89,820,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원 계산
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 56,700,000원 | 55,279,400원 | 89,820,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 106,524,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 118,217,094원 | 0원 |
제공 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지고, 신청채권자 배당은 현재 회차에서도 0원으로 표시됩니다. 이 구조는 낙찰자에게 직접 인수되는 금액보다 권리 원본·점유관계 확인이 더 중요하다는 뜻입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 신현동 소재 인천신현북초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 동류형 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제201호입니다. 외벽은 연와조 치장쌓기, 창호는 알미늄샷시 창호입니다.
- 토지. 사다리형 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중입니다. 북측으로 로폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지 데이터에는 토지거래계약에관한허가구역 포함도 표시되어 있습니다.
- 환금성. 경성빌라(114-12)는 총 8세대, 사용승인 1991.07.03의 소규모 다세대입니다. 제공 실거래는 2021년 3건이고, 제공 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이명주의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인을 반드시 대조해야 합니다.
- 등기·배당 대조. 권리목록에는 근저당 말소기록이 함께 있는데 배당표에는 근저당 배당이 반영되어 있습니다. 원본 등기부와 법원 배당요구 내역의 기준시점을 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 56,700,000원은 실거래 평균 대비 낮지만, 제공 거래가 2021년 3건뿐입니다. 소규모 다세대 환금성을 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
- 명도. 임차인 1명이 확인됩니다. 대항력 없음 표시와 별개로 실제 점유, 이사 협의, 인도명령 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 제한사항. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 포함이 표시되어 있습니다. 입찰 전 관련 제한사항을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 확인이 먼저인 물건
이 물건의 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 81,000,000원, 현재 최저가 56,700,000원, 제공 실거래 평균 대비 54.3%입니다. 데이터상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 결론은 단순하지 않습니다. 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, 등기권리목록과 배당표 사이에는 과거 근저당 말소기록 확인 이슈가 있습니다. 가격은 후보, 권리·점유 확인은 필수. 이 사건은 낮은 최저가보다 원본 대조의 완성도가 낙찰 판단을 좌우합니다.