수원지방법원 2024타경70625. 경기도 화성시 정남면 고지리 166-72의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 기호2·4 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024.01.31. 안양중부새마을금고의 을구 1번 근저당권 192,000,000원이며, 그 뒤의 경매개시결정·이규재 근저당권· 서민금융진흥원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 530,913,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 건축물대장상 위반건축물, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 포함 일괄매각 조건을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 고지리 166-72 · 도로명 경기도 화성시 효행구 정남면 고지3길 27-37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호2·4 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 · 외벽 드라이바트 · 개별난방설비 |
| 소유자 | 이상준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 758,447,500원 / 530,913,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양중부새마을금고 / 542,181,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 자료 | 263.0㎡ · 지목 임야 · 이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 물건 자체 확인이 중요
말소기준은 2024.01.31. 을구 1번 안양중부새마을금고 근저당권 192,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 360,000,000원이 추가되어 있고, 이후 2024.07.10. 이규재 근저당권 120,000,000원, 2024.07.15. 서민금융진흥원 가압류 8,348,283원이 설정됐습니다. 배당표 기준으로는 현재 최저가에서도 선순위 채권 일부부터 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 530,913,000원으로 감정가 758,447,500원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 감정가 대비 하락폭 자체는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 530,913,000원 | 523,203,870원 | 157,144,413원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 371,639,100원 | 365,636,153원 | 314,712,130원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 260,147,369원 | 255,705,306원 | 424,642,977원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 157,144,413원에서 314,712,130원, 424,642,977원으로 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 선순위 채권의 미회수와 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 530,913,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,709,130원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안양중부새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 안양중부새마을금고 | 360,000,000원 | 331,203,870원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 이규재 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,348,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 680,348,283원, 배당액은 523,203,870원, 미배당은 157,144,413원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 정남면 고지리 고주물마을 북측 인근으로, 부근은 전원주택과 임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입과 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호2·4 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물입니다.
- 토지. 보전관리지역이며 가축사육제한구역·토석채취제한지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 목록1은 공부상 지목이 임야이나 현황은 대(단독주택 건부지)입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 시세 수준이나 거래 속도를 수치로 판단하기 어렵습니다. 감정요항표상 주변은 전원주택·임야 등이 소재하는 지역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 목록2·4가 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 위반 내용과 해소 가능 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이 확인. 목록1은 공부상 임야, 현황은 대지입니다. 이용 현황과 인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 실제 매각 대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 원본과 최신 변동사항을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 목록2·4 위반건축물, 목록1의 임야·대지 현황 불일치, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 물건 자체의 확인사항이 겹쳐 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 530,913,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 현황·인허가와 가격 검증을 통과해야 하는 물건입니다.
