수원지방법원 2024타경70625. 경기도 화성시 정남면 고지리 소재 연립/다세대 및 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 2·4 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 이상준이며, 2024년 1월 31일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 안양중부새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 192,000,000원과 360,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.
경매개시결정은 2024년 5월 29일 이루어졌고, 2024년 5월 30일 등기되었습니다. 이후 이규재의 근저당권과 서민금융진흥원의 가압류가 등기되어 있습니다. 앞선 근저당권에는 채권양도에 따른 권리이전과 근질권 설정도 이루어졌습니다. 이처럼 등기상 권리관계는 여러 단계로 이어지지만, 근저당권 이전과 그 피담보채권에 대한 근질권 설정을 별개의 원채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 사용관계까지 확인되었다고 볼 수는 없습니다. 특히 건축물대장상 위반건축물 등재, 토지의 공부와 현황 차이, 제시외 건물의 포함 범위가 입찰 판단의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 고지리 166-72 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 정남면 고지3길 27-37 (등기상 표기) |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 2·4는 3층 단독주택으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 외벽 드라이비트 마감 · 개별난방 |
| 소유자 | 이상준 (단독소유) |
| 감정가 | 758,447,500원 |
| 현재 최저매각가 | 371,639,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매 신청채권자 | 안양중부새마을금고 |
| 사건 청구금액 | 542,181,850원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.31 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
| 건축물대장 | 기호 2·4 위반건축물 등재 |
| 토지 현황 | 기호 1은 공부상 임야 · 현황은 주택 부지(대) |
| 임대관계 | 미상 · 신고된 임차인 없음 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 담보권 이전 확인 필요
말소기준권리는 2024년 1월 31일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 안양중부새마을금고의 채권최고액은 192,000,000원이며, 같은 날 등기된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이어지는 이규재의 근저당권과 서민금융진흥원의 가압류, 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%와 시세의 49%는 다르다
이 물건은 감정가 758,447,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 371,639,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준이라는 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 감정가 대비 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
특히 이 물건은 감정 이용상태가 단독주택인 건물과 토지가 포함된 일괄매각이며, 위반건축물과 공부·현황 불일치도 존재합니다. 단순히 일반적인 아파트 거래가격이나 토지 단가만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없으므로 현재 최저가의 가격 메리트는 검증되지 않았습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 49%) | 371,639,000원 | 314,712,229원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 260,147,299원 | 424,643,046원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 182,103,109원 | 501,594,618원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오의 비교입니다. 추가 유찰 금액은 가정치이며 실제 매각기일이나 확정 최저가를 의미하지 않습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수채무와 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,002,946원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안양중부새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 안양중부새마을금고 | 360,000,000원 | 173,636,054원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 이규재 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,348,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 680,348,283원 | 365,636,054원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 314,712,229원 |
근저당권 금액은 채권최고액 기준입니다. 위 배당표의 채권자 명칭은 원 설정권리 기준으로, 근저당권 이전과 근질권 설정에 따른 실제 배당금 수령 관계를 확정한 것은 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 6,002,946원을 제외한 365,636,054원이 채권자에게 배당되는 구조입니다. 첫 번째 근저당권에 192,000,000원, 두 번째 근저당권에 173,636,054원이 배당되고, 세 번째 근저당권과 가압류에는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.
전체 채권자 미배당액은 314,712,229원입니다. 그러나 이는 채권자들이 배당받지 못한 금액이지, 매수인이 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다. 명세서상 인수권리가 없다는 전제에서 매수인의 권리 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지현황 기준)
- 입지. 경기도 화성시 정남면 고지리 소재 고주물마을 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 전원주택과 임야 등이 소재합니다. 일반적인 대규모 공동주택 단지와는 다른 주거 환경입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 및 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용상태. 기호 2·4는 철근콘크리트구조 평지붕 3층 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 있으며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 마루판넬 마감입니다.
- 토지 형상. 토지정보상 면적은 263.0㎡, 지목은 임야이며 완경사의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 190,700원/㎡로 표시되어 있습니다. 해당 토지정보만으로 일괄매각 전체 토지의 면적과 가치를 확정해서는 안 됩니다.
- 토지 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등 제한사항이 표시되어 있습니다. 이용 및 개발 가능성은 실제 적용 규제를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있으며, 지정기간은 2023.11.20부터 2028.11.19까지입니다. 경매 취득 및 향후 처분에 적용되는 구체적인 요건은 관할기관 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에 따르면 기호 2·4 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 구체적인 위반 내용과 시정 여부, 관련 행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 1 토지는 공부상 임야이나 현재는 단독주택 부지인 대로 이용되고 있습니다. 실제 이용상태와 공부상 지목이 일치하지 않습니다.
- 일괄매각 및 제시외 건물. 본건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상 건물·토지의 범위, 제시외 건물의 현황과 공부상 표시를 함께 대조해야 합니다.
- 환금성. 전원주택과 임야가 혼재하는 입지, 보전관리지역 규제, 위반건축물 등재, 토지 지목과 이용현황 차이가 있어 매수층과 향후 처분 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 평가할 근거는 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물대장 원본 확인. 기호 2·4에 등재된 위반 사항의 구체적 내용, 시정명령 및 행정상 부담 여부를 확인해야 합니다. 위반건축물 상태가 향후 이용과 처분에 미칠 영향을 검토하는 것이 중요합니다.
- 토지 지목 및 실제 이용상태. 공부상 임야인 기호 1이 현재 주택 부지로 사용되고 있는 경위와 관련 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 목록별 매각 범위, 제시외 건물의 위치·형태·포함 여부를 현장 및 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계. 근저당권 관련 기재에는 고지리 166-72뿐 아니라 166-91 토지 및 건물도 등장합니다. 공동담보목록을 통해 본 경매 목적물과 다른 담보물의 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전과 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 실제 배당·말소절차에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대차 조사. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 점유의 원인과 시점, 계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 보전관리지역, 가축사육제한, 토석채취제한, 토지거래허가구역 관련 제한사항과 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 현재 최저가 371,639,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증하려면 유사한 토지면적·건물상태·입지의 최근 실거래와 현장 상태를 함께 검토해야 합니다. 감정가 대비 약 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 추가 부담비용. 미납 관리비, 세금, 점유자 인도, 위반건축물 시정 등과 관련된 부담 가능성을 각각 확인해야 합니다. 이러한 비용은 권리상 인수액 0원과 별개입니다.
- 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 건축물대장, 감정평가서, 현황조사서 및 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세보다 저렴”
이 사건의 말소기준은 2024.01.31 안양중부새마을금고 근저당권으로 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계는 추가로 확인해야 합니다.
가격만 보면 감정가 758,447,500원에서 현재 최저가 371,639,000원까지 내려왔습니다. 그러나 2회 유찰이라는 사실과 감정가 대비 할인율은 실제 시장가치에 대한 증거가 아닙니다. 최근 실거래 비교 없이 이 물건을 시세보다 저렴한 매물로 평가할 수 없습니다.
더욱 중요한 문제는 기호 2·4의 위반건축물 등재와 토지의 공부·현황 차이입니다. 여기에 일괄매각과 제시외 건물, 보전관리지역 및 토지이용규제, 공동담보 관계까지 확인해야 할 사항이 겹쳐 있습니다. 이는 단순히 후순위 채권이 소멸한다는 이유만으로 해결되는 문제가 아닙니다.
따라서 종합 판단은 C등급 · 신중 검토입니다. 권리상 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 물건 자체의 행정적·물리적 위험과 가격 검증의 불확실성이 큽니다. 위반건축물의 구체적인 문제, 토지 이용의 적법성, 실제 점유 및 시세를 먼저 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 접근이 타당합니다.
