인천지방법원 2025타경508950. 인천 서구 청라동 ‘청라국제도시역푸르지오시티’ 1층 근생동 156호, 공부상 제2종근린생활시설(사무소)인 근린시설입니다. 현황은 경성김밥으로 이용 중입니다. 소유자는 정윤성 씨이고, 2023.12.04. 소유권이전 당시 거래가액은 672,610,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 현재 말소기준권리이며, 이후 설정된 주식회사우주개발 근저당과 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 하지만 이 물건에서 진짜 확인해야 할 부분은 점유와 대지권입니다. 현황이 영업장이고 임대관계는 미상이므로, 점유자가 임차인이라면 보증금과 대항력 관계에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 분배표의 인수 0원을 임차관계 확인 전 확정된 실질취득액으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508950 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 4-20 청라국제도시역푸르지오시티 1층근생동156호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 경성김밥 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 내 제1층 제근생동156호 |
| 소유자 | 정윤성 (2023.12.04. 소유권이전, 거래가액 672,610,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 330,750,000원 (2회 유찰, 감정가 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 481,452,057원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 대지권 | 소유권대지권 미등기 · 기준시점 현재 지적 미정리 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸
2023.05.04. 신한자산신탁주식회사의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2023.12.04. 정윤성 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 주식회사우리은행의 채권최고액 552,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 주식회사우주개발의 채권최고액 190,000,000원 근저당권과 이후의 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국·서구의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 현재 최저가 — 감정가 49.0%, 그러나 ‘싸다’는 시세 확인 후 판단
현재 회차는 2회 유찰 상태이며 최저매각가는 330,750,000원입니다. 감정가 675,000,000원의 49.0% 수준까지 내려온 가격이므로 진입가격 자체는 신건보다 크게 낮아졌습니다. 다만 근린시설이고 현황이 음식점이며, 별도의 실거래 비교 근거가 확인되지 않는 상태에서는 이 가격을 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,430,500원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 552,000,000원 | 325,319,500원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우주개발 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 인천신용보증재단 | 45,416,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 330,750,000원 가정 시 집행비용 5,430,500원을 제외한 금액이 주식회사우리은행 근저당권에 배당되고, 해당 근저당권은 325,319,500원을 배당받습니다. 주식회사우주개발 근저당권과 인천신용보증재단 가압류에는 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당과 잔여는 변동될 수 있습니다. 현재 분배표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 공항철도 청라국제도시역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설 및 개발예정지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 공항철도 청라국제도시역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 경성김밥으로 이용 중입니다. 영업장으로서의 실제 이용관계와 임대관계를 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 34층 건물의 1층 근생동 156호이며 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 대지권. 등기사항전부증명서상 소유권대지권이 미등기 상태이고, 지적 미정리로 토지대장·토지이용계획확인원 발급이 안 되는 상태로 조사되었습니다. 경매 참여 및 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 최저가 330,750,000원은 감정가의 49.0%이지만, 근린시설의 실제 시세와 임대수요를 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 점유자 확인. 현황이 경성김밥이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 대항력 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 현재 확인된 임차인 정보가 없으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 점유자가 확인되면 보증금·점유관계를 기준으로 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 대지권 재확인. 소유권대지권 미등기 및 지적 미정리 상태입니다. 토지대장과 토지이용계획확인원 등이 정리되는 시점과 경매 진행 상황을 재확인하세요.
- 채권양도 관계. 신청채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사이고 경매개시결정에는 우리은행이 양도인으로 표시됩니다. 신청채권 청구액 481,452,057원과 배당표상 근저당 배당관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸하지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 물건은 등기상 권리관계만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2023.12.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 주식회사우주개발 근저당권, 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국과 서구의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 분배표와 회차별 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 최저가 330,750,000원 = 감정가 49.0%라는 숫자만 보고 저가 매수라고 결론 내리면 안 됩니다. 이 물건은 근린시설이고 현황은 경성김밥이며 임대관계가 미상입니다. 점유자가 임차인으로 확인될 경우 보증금과 대항력 관계가 실질취득액에 영향을 줄 수 있습니다. 여기에 소유권대지권 미등기와 지적 미정리라는 별도의 확인사항도 있습니다. 등기권리는 합격권이지만, 점유와 대지권 확인 없이는 입찰가를 확정하기 어려운 물건입니다.
현재 2회 유찰 후 최저가는 330,750,000원이고, 추가 유찰 시 231,525,000원, 162,067,500원 시나리오가 제시되어 있습니다. 따라서 핵심은 단순히 더 낮은 가격을 기다리는 것이 아니라, 현황 점유자의 임대차 관계와 대지권 상태를 먼저 확정한 뒤 실제 가치와 비교하는 것입니다. 권리상 인수는 현재 0원이지만, 최종 판단은 확인되지 않은 점유·토지관계를 해소한 뒤 내려야 합니다.
