인천지방법원 2025타경508950. 청라국제도시역푸르지오시티 1층 근생동156호, 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 현황은 ‘경성김밥’으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 정윤성이고, 2023년 12월 4일 거래가액 672,610,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당 552,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
이후 우주개발 근저당 190,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 45,416,002원, 임의경매개시결정, 국세 압류, 인천광역시 서구 압류가 이어졌습니다. 등기자료상 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기순위 자체보다 현황 점유와 토지권리의 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508950 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 4-20 청라국제도시역푸르지오시티 1층근생동156호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 ‘경성김밥’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 34층 건물 내 제1층 제근생동156호 |
| 소유자 | 정윤성 · 2023.12.04 소유권이전 · 거래가액 672,610,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 472,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) / 481,452,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.12.04 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 우주개발 근저당, 인천신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국 및 인천광역시 서구의 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 472,500,000원으로 감정가 675,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰됐고, 추가 유찰 시 자료에 제시된 시나리오는 330,750,000원(49%), 231,525,000원(34.3%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 30% 할인’만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트와 달리 층·접면·가시성·상권·임대수익에 따라 가격 편차가 커, 현재 가격의 메리트는 별도의 상가 실거래 및 임대수익 확인이 전제돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,125,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 552,000,000원 | 465,375,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우주개발 | 190,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 45,416,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 787,416,002원 중 예상 배당액은 465,375,000원, 미배당은 322,041,002원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 청라국제도시역 남서측 근거리에 위치하며 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 개발예정지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 공항철도 청라국제도시역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현재 ‘경성김밥’으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 ‘에코로’를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 설비. 기본 전기·위생·급배수·소화·승강기설비가 갖춰진 34층 건물의 1층 근린시설입니다.
- 토지권리. 현재 지적 미정리 상태이며 소유권대지권이 등기상 미등기입니다. 감정평가는 적정 대지지분이 귀속될 것을 전제로 했고, 관련 사항은 경매 참여 시 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. ‘경성김밥’의 실제 운영자와 소유자 관계, 임대차 존재 여부, 보증금·사업자등록·점유 개시 시점을 현황조사와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 대항력 단정 금지. 임대관계가 미상인 만큼 제3자 점유가 확인될 경우 대항력 가능 여부를 별도로 판정해야 합니다.
- 대지권 재확인. 개발사업 진행에 따른 지적 정리 및 소유권대지권 등재 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자 대신 청라 일대 유사 1층 근린시설의 최근 매매가·임대료·공실·수익률을 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 322,041,002원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.13입니다. 매각기일 2026.09.17 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 확인해야 할 것이 많다”
이 사건은 등기 권리만 보면 정리 방향이 분명합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현황 영업점의 점유관계가 미상이고, 소유권대지권이 등기상 미등기인 상태라는 실무 변수가 있습니다.
현재 최저가 472,500,000원은 감정가의 70%지만, 비교 실거래 자료가 없어 이것을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유·대지권·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 근린시설입니다. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 현재 영업점의 권원과 대지권 정리상태를 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.
