수원지방법원 2024타경77503. 화성시 반송동 그린프라자 6층 601호가 포함된 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태는 위락시설(상호 : 고구려룸)이고, 감정가 1,743,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,220,100,000원입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이 기재돼 있고, 감정평가서도 제601호 외 2개호를 함께 설명하고 있습니다.
등기상 핵심은 2014.06.02 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행의 2024타경77503 임의경매개시결정, 화성시 압류 및 장재혁 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기 말소 여부와 별개로, 점유자의 대항력은 점유·전입·보증금 사실관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77503 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄중심상가2길 16, 6층601호 (반송동,그린프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 위락시설(상호 : 고구려룸) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층 내 제6층 제601호 외 2개호 |
| 소유관계 | 강민규 9분의 1 · 김경만 9분의 1 · 김민하 9분의 1 · 김윤환 9분의 4 · 장미희 9분의 1 · 장세훈 9분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,743,000,000원 / 1,220,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 782,732,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2014.06.02 중소기업은행 근저당권입니다. 2018.12.10 등기된 장재혁 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정, 화성시 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 강민규 지분에 2023.09.18 파산선고결정이 기재돼 있으므로 공유관계와 경매절차상 처리 상태는 원본 서류를 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 602호 표기와 미상 점포를 구분
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장재혁 | 6층 602호 289.1200㎡ | 20,000,000원 | 10,000,000원 | 2022-10-11 | 2024-09-12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 점포 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
장재혁의 전입일 2022-10-11은 말소기준 2014.06.02보다 뒤이므로 조사상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 이 임차조사에는 점유 부분이 6층 602호로 기재돼 있어, 현재 주소인 601호와 동일한 점유관계로 단정하면 안 됩니다. 또한 등기부의 장재혁 전세권은 전세금 200,000,000원인데 임차조사의 보증금은 20,000,000원으로 서로 다른 금액이 기재돼 있습니다. 일괄매각 범위와 각 호별 임대차·전세권의 대응관계를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,743,000,000원의 70%인 1,220,100,000원입니다. 한 차례 유찰로 가격은 내려왔지만, 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,220,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,601,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 3. 을구 10번 전세권 · 장재혁 | 200,000,000원 | 65,499,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,340,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 1,205,499,000원, 미배당은 134,501,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 달라질 수 있고, 점포 점유자의 보증금·전입관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석우중학교 남동측 인근으로 오피스텔, 업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제601호 외 2개호는 위락시설, 상호 “고구려룸”으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지구단위계획구역(동탄(1)지구) · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지입니다.
- 공시지가. 7,375,000원/㎡이며 토지면적은 758.7㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 601호 외 2개호가 함께 기재돼 있으므로 실제 매각대상 각 호와 지분을 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 점포 점유자 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 점유자 신분과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 장재혁 조사 위치 확인. 임차조사에는 602호가 기재돼 있고 등기부 전세권은 공동전세 구조이므로 601호와의 관계를 구분해야 합니다.
- 금액 불일치 대조. 장재혁 관련 임차조사 보증금 20,000,000원과 등기 전세금 200,000,000원의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유·파산 관계 확인. 소유자는 6인의 공유이고 강민규 지분에는 2023.09.18 파산선고결정이 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 실제 상업용 거래·임대수익·공실 및 업종 활용성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”보다 미상 점유 확인이 먼저
이 사건은 등기 구조만 보면 기준이 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 곧바로 ‘안전’으로 끝낼 수는 없습니다. 장재혁 조사 내용은 602호를 가리키고, 별도 점포 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 601호 외 2개호 일괄매각 구조와 공유관계까지 겹칩니다.
가격 역시 감정가 1,743,000,000원에서 1회 유찰돼 1,220,100,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래 시세와 비교할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “70%니까 싸다”가 아니라, “점유·일괄매각 범위를 확인한 뒤 가격을 따져야 한다”가 맞습니다. 등기 말소구조는 비교적 명료하지만, 미상 점유가 남아 있어 원본 대조 전에는 보수적인 접근이 적절합니다.
