인천지방법원 2025타경509273. 인천 미추홀구 주안동 누보하이빌 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 사무소이고, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 기문석이며 2022.06.10. 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 이후 2024.12.03. 최찬수 명의의 채권최고액 140,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 64,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,559,200원을 먼저 공제하고, 최찬수 근저당권에 62,840,800원이 배당돼 채권최고액 대비 77,159,200원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않아 매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 86-13 누보하이빌 3층 302호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안중로 24-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 공부상 사무소 · 6층 건물 중 3층 |
| 면적 참고 | 66.46㎡ |
| 소유자 | 기문석 · 2022.06.10. 거래가 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최찬수 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 최찬수 근저당
과거 2010년과 2012년, 2015년에 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.11.12. 황상균의 강제경매개시결정도 2024.11.21. 취하 후 2024.11.26. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.12.03. 을구 8번 최찬수 근저당권 140,000,000원이며, 2025.05.19. 현재 사건의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
② 가격 비교 — 47.0%는 매력적이지만 표본은 단 1건
누보하이빌의 확인 가능한 실거래는 2023.06. 1건이며 거래가는 137,000,000원입니다. 해당 거래는 전용 72.02㎡, 5층이고, 본건 비교 면적은 66.46㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 72.02㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 비교값 | — | 1건 | 137,000,000원 |
현재 최저가 64,400,000원은 이 비교값의 47.0%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래가 2023.06.이므로, 이를 현재 시점의 확정적인 ‘시세’로 보기는 어렵습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 공부상 사무소이므로 같은 건물 거래라도 실제 용도·면적·층 조건을 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 최찬수 | 140,000,000원 | 62,840,800원 |
| 미배당 | 140,000,000원 | 77,159,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최찬수 근저당권에 62,840,800원이 배당되고 77,159,200원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 77,159,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 96,131,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 109,412,009원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 최찬수에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당은 늘지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차보증금 인수형이 아니라, 실제 점유·사무소 용도·시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·오피스텔·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 공부상 사무소이며 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지 공시지가는 1,388,000원/㎡, 토지면적은 249.2㎡입니다.
- 거래 표본. 누보하이빌은 2010.09.15. 준공, 6세대로 집계되며 확인되는 실거래는 2023.06. 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사무소 용도 확인. 감정평가상 공부상 사무소입니다. 실제 이용상태와 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
- 실거래 과신 금지. 137,000,000원 비교값은 2023.06. 단 1건입니다. 현재 최저가 47.0%라는 비율만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2024.12.03. 을구 8번 최찬수 근저당권이 말소기준이며, 현재 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 배당표 확인. 현재 회차 예상배당에서 근저당 미배당 77,159,200원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 가격 검증’이 승부처
이 사건은 등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준인 최찬수 근저당권 뒤에 현재 임의경매가 진행되고 있고, 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 64,400,000원은 확인되는 실거래 비교값 137,000,000원의 47.0%로 크게 낮습니다.
다만 이 숫자만으로 높은 점수를 주기에는 확인해야 할 조건이 분명합니다. 비교 거래가 2023.06. 1건뿐이고, 본건은 공부상 사무소이며, 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 양호, 가격은 유리해 보이지만 실거래 표본·용도·점유 확인이 선행돼야 한다”입니다. 1회 유찰이라는 가격 할인보다 이 세 가지 사실 확인이 더 중요합니다.
