인천지방법원 2025타경509347. 인천 미추홀구 용현동 금동아파트 3동 604호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 85,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 59,500,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 김병수이며 2025.02.10 파산선고결정에 이어 2025.05.20 망 김병수의 상속재산 파산관재인을 채권자로 하는 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 가격 자체보다 임차관계입니다. 장사라는 2024.06.26 전입신고가 확인되고 2025.07.21 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보되, 보증금·확정일자 미상 때문에 인수액은 확정할 수 없습니다. 현재 배당계산에 표시된 매수인 인수 0원만으로 실제 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509347 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 574-7 금동아파트 3동 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 45.0㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김병수 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2025.05.20 갑구 10번 임의경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부에는 현재 존속하는 근저당권이나 가압류가 확인되지 않습니다. 과거 우리은행 근저당권과 삼성카드 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.05.20 경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 장사라의 전입일 2024.06.26가 그보다 앞선다는 점 때문에 등기부만 보고 “인수 0”이라고 결론낼 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득비용도 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장사라 | 2024.06.26 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 하락 추세
금동(3동) 전용 45.0㎡ 실거래는 확인된 4건이며, 최근 12개월 거래는 2025.12의 78,500,000원 1건입니다. 현재 최저가 59,500,000원은 이 최근 거래의 75.8%이고, 전체 4건 평균 84,125,000원의 70.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 45.0㎡ | 3 | 78,500,000원 |
| 2024.08 | 45.0㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 45.0㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2021.09 | 45.0㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.0㎡ | 4건 | 84,125,000원 |
최근 시세는 과거 거래보다 8.7% 하락한 흐름입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 84,125,000원보다 최신 거래 78,500,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 자체는 그보다 낮지만, 임차보증금이 미상이라 실질취득비용을 산출할 수 없으므로 지금 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 자료상 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 망 김병수의 상속재산 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,029,000원 |
위 계산은 장사라의 보증금·확정일자와 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 상태입니다. 따라서 표시된 소유자 잔여 58,029,000원과 매수인 인수 0원은 임차관계 확인 전 실제 결과로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 숭의역 남서측 인근으로, 아파트단지·단독 및 다세대주택·연립주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상6층 건물의 6층 604호이며 사용승인일은 2003.03.11입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 옥내소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 44M 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 금동(3동)은 19세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 장사라의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서와 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력이 인정되는 경우 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 최근 거래 78,500,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 표면 할인율에 현혹 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%, 최근 시세의 75.8%지만 임차보증금이 미상이므로 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 8.7% 낮아진 상태입니다. 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 상한가를 검토해야 합니다.
- 배당표 재검증. 자료상 배당계산에는 임차보증금·당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여금과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 관련 자료와 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “59,500,000원”이 곧 취득원가는 아니다
이 물건은 감정가 85,000,000원에서 한 번 유찰돼 59,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 78,500,000원과 비교하면 표면적으로는 75.8% 수준입니다. 하지만 선순위 가능성이 있는 장사라의 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 실제로 부담할 인수액도, 최종 실질취득비용도 알 수 없습니다.
더구나 최근 시세는 과거보다 8.7% 낮아진 흐름입니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰돼 싸진 아파트”로 접근하기보다 임차보증금을 먼저 확정한 뒤 낙찰가 + 인수액을 최근 거래 78,500,000원과 비교해야 하는 물건입니다. 등기 자체는 단순하지만 임차보증금이 밝혀지기 전까지는 권리도 가격도 최종 확정할 수 없는 보류형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
