인천지방법원 2025타경509347. 인천 미추홀구 용현동 ‘금동(3동)’ 604호, 아파트 물건입니다. 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,650,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 78,500,000원의 53.1% 수준이라 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 임차인 장사라 씨가 존재하고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 임차인 보증금이 얼마이며 얼마가 매수인에게 승계되는지입니다.
등기부상 현재 유효한 근저당은 없고 가압류도 없습니다. 과거 우리은행 근저당 72,000,000원과 72,800,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리로 잡힌 갑구 10번 임의경매개시결정은 2025.05.20 접수이고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 임차인 전입일이 2024.06.26으로 기준권리보다 앞선다는 점입니다. 즉 등기부가 깨끗해 보여도 임차인 인수 위험은 별도로 살아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509347 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 574-7 금동아파트 3동 6층604호 [도로명] 인천광역시 미추홀구 아암대로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 기준시점 현재 아파트로 이용중임 |
| 실거래 비교면적 | 45.0㎡ · 실거래 면적 일치 |
| 소유자 | 김병수 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 망 김병수의 상속재산 파산관재인 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만, 임차인 인수가 핵심
현재 등기부상 유효한 근저당 0건·가압류 0건입니다. 2003년과 2004년에 설정됐던 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2005년 삼성카드 가압류 역시 이미 말소됐습니다. 2009.10.30 김병수 씨가 거래가 97,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 2025.03.14 파산선고가 등기됐고, 2025.05.20 갑구 10번 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 확인, 금액은 반드시 보완
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인은 장사라 씨 1명입니다. 전입일은 2024.06.26이고 배당요구는 2025.07.21에 이뤄졌습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 승계액은 아직 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장사라 | 2024.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만, 실질취득은 미확정
금동(3동) 45.0㎡ 동일 면적의 실거래는 총 4건입니다. 가격 메리트 판단은 오래된 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 78,500,000원, 최신 거래 2025.12의 78,500,000원, 그리고 최근 추세 -8.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 45.0㎡ | 3 | 78,500,000원 |
| 2024.08 | 45.0㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 45.0㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2021.09 | 45.0㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 전체 4건 평균 | — | 4건 | 84,125,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 78,500,000원 |
현재 최저매각가 41,650,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원의 53.1%입니다. 감정가 85,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 8.3% 높지만, 두 차례 유찰을 거치며 최저가가 크게 낮아졌습니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최근 거래 기준 추세가 -8.7% 하락이므로 과거 93,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | — | 1,149,700원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 망 김병수의 상속재산 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 임차인 · 장사라 | 미상 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 (임차인 반영 전) | — | 40,500,300원 |
현재 계산표의 소유자 교부액 40,500,300원은 임차인 보증금과 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 임차인의 보증금이 미상인 만큼 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 대항력 임차인의 실제 보증금이 확인되지 않은 상태의 확정 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수위험은 그대로
현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49%인 41,650,000원입니다. 데이터상 다음 시나리오는 3회 유찰 시 29,155,000원, 4회 유찰 시 20,408,500원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘숭의역’ 남서측 인근으로, 아파트단지·단독 및 다세대주택·연립주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근 노선버스 정류장 및 수인분당선 ‘숭의역’이 소재해 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 44M 내외의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등이 적용되고 토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지상6층 건물의 제6층 제604호이며 사용승인일은 2003.03.11입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 이용상태는 기준시점 현재 아파트입니다.
- 환금성. 금동(3동)은 19세대의 소규모 단지입니다. 동일면적 실거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 가격과 환금성 모두 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 장사라 씨의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인하고 보증금 액수와 실제 인수 여부를 먼저 확정하세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 전입일은 2024.06.26으로 대항력이 있으나 확정일자가 미상입니다. 우선변제 범위까지 확인해야 배당과 인수액을 제대로 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 장사라 씨는 2025.07.21 배당요구를 했습니다. 배당요구 내용과 실제 배당 가능액을 원본 서류에서 대조하세요.
- 최저가만 보고 응찰 금지. 41,650,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원의 53.1%지만, 인수보증금이 미상입니다. 응찰 상한은 반드시 실질취득액 기준으로 잡아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -8.7% 추세입니다. 2021년 93,000,000원 거래를 현재 시세의 상단 기준으로 삼지 마세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 29,155,000원, 4회 유찰 시 20,408,500원으로 내려가지만, 보증금이 더 크다면 실질취득액은 그만큼 줄지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 배당요구 관련 서류를 직접 확인해 인수보증금을 확정한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 실제 취득가가 싸다”
이 물건의 표면적인 숫자는 매력적입니다. 두 차례 유찰로 최저매각가가 41,650,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 78,500,000원의 53.1%에 불과합니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 멈추면 안 됩니다. 2024.06.26 전입한 대항력 임차인 장사라 씨가 있고 보증금이 미상입니다.
따라서 보증금이 41,650,000원보다 크다면 낙찰가를 더 낮춰도 매수인의 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 반대로 보증금이 낮거나 실제 인수액이 제한된다면 현재 최저가의 낮은 가격이 중요한 메리트가 될 수 있습니다. 즉 이 사건은 ‘최저가 4,165만원’이 결론이 아니라 ‘임차보증금 확인 후 실질취득액을 계산하는 것’이 결론입니다.
여기에 최근 거래 추세가 -8.7% 하락하고, 단지가 19세대이며 경매 낙찰률이 0.0%, 평균 유찰이 2.0회라는 점도 함께 봐야 합니다. 가격은 싸 보이지만 권리상 인수금액이 비어 있어 아직 안전한 저가 매수라고 단정할 수 없는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금과 실질취득액의 확정입니다.
