인천지방법원 2025타경509428. 청라동 센트럴시티 지층 비110호의 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 성화석이고, 2022.05.31 소유권이전 등기가 접수되면서 거래가액 1,089,800,000원이 기재됐습니다. 권리분석의 말소기준은 2022.05.31 접수된 을구 2번 주식회사더블유케이홀딩스 근저당권 474,500,000원입니다. 이 권리와 이후 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 조금 다르게 봐야 합니다. 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않은 상태이므로 455,700,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 평가는 권리보다 현장 영업가치와 임대수익성을 확인하는 과정이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509428 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층 비110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 소유자 | 성화석 · 2022.05.31 소유권이전 등기 · 거래가액 1,089,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 651,000,000원 / 455,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 689,741,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 우선변제, 보증기관 승계로 인한 중복 보증금 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2022.05.31의 을구 2번 근저당권이고, 채권최고액은 474,500,000원입니다. 현재 경매개시결정도 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당 시나리오에서 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 70%’는 다르다
현재 최저매각가는 455,700,000원으로 감정가 651,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 318,990,000원(감정가 49%), 그 다음은 223,293,000원(감정가 34.3%)으로 내려갑니다. 다만 이 숫자들은 모두 감정가 대비 할인율입니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,957,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사더블유케이홀딩스 | 474,500,000원 | 448,743,000원 |
| 미배당 | - | 25,757,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 455,700,000원을 전제로 하면 집행비용 6,957,000원과 근저당권자 배당 448,743,000원으로 매각대금이 소진되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 25,757,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라3동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변에 아파트 단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부 및 현황 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제지층 제비110호입니다.
- 지층 접근성. 공부상 지층이지만 수변공원의 보행자도로를 통해 직접 출입이 가능한 상태입니다.
- 도로. 본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 평가돼 실제 공실 여부와 임대조건 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 단정 금지. 최저가 455,700,000원은 감정가의 70%일 뿐, 시장가격보다 30% 싸다는 뜻은 아닙니다.
- 현장 출입 확인. 공부상 지층이지만 수변공원 보행자도로를 통한 직접 출입 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 상가 이용성 확인. 현재 이용상태·점포 전면부·가시성·동선과 실제 영업 가능한 상태를 확인하세요.
- 임대조건 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자·공실 여부·보증금·차임 등 현황을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 318,990,000원, 3회 유찰 시 223,293,000원이지만 각 가격에서도 시세 적정성 검증은 별도입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.05.31의 주식회사더블유케이홀딩스 근저당권 474,500,000원이며, 현재 최저가에서는 25,757,000원의 미배당이 발생하지만 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 가격입니다. 651,000,000원 감정가에서 한 차례 유찰돼 455,700,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로 ‘감정가의 70% = 시세보다 저렴’이라는 결론은 금물입니다. 공부상 지층이라는 특성과 수변공원 보행자도로를 통한 직접 출입이라는 현황을 함께 놓고 실제 영업성·임대수익성·점포 가치를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 결정. 이 사건의 승부처는 그 지점입니다.
