110,600,000원
인천지방법원 2025타경509494. 인천광역시 부평구 부평동 진하이빌 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 158,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 권리구조의 중심은 2013.11.04. 설정된 산곡2.4동새마을금고 근저당입니다. 이후 2019년 주식회사엘하비스트대부 근저당과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 강애리의 전입일은 2013.11.08.입니다. 말소기준일인 2013.11.04.보다 뒤이므로 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자와 우선변제 여부도 미상입니다. 특히 강애리는 갑구 강제경매개시결정의 채권자로도 기재돼 있어 단순한 제3자 임차인으로만 보고 지나가기보다 점유 원인과 채권 관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 751 진하이빌 5층 501호 인천광역시 부평구 부영로38번길 37-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김남준 · 2013.11.04. 소유권 이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강애리 / 46,374,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2013.11.04. 을구 3번 산곡2.4동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 108,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 주식회사엘하비스트대부 근저당과 강애리의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2009년 주식회사하나은행 근저당 48,000,000원은 2010.06.14. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강애리 | 2013.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 70% 회차, 시세 우위는 별도 확인
현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70% 회차입니다. 추가 유찰 시나리오는 77,420,000원, 54,194,000원입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 59,122,698원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 91,747,858원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 114,555,790원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당은 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 유찰에 따른 채권자 손실 증가와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 2. 근저당 · 산곡2.4동새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 13,000,000원 | 251,600원 |
| 4. 경매개시결정 · 강애리 | 46,374,298원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 총액 167,374,298원 중 108,251,600원이 배당되고, 59,122,698원이 미배당으로 남는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 강애리의 보증금도 미상입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평남초등학교 북서측 인근이며, 주위에 공동주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 차량출입이 가능하며, 감정평가상 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 포장도로, 남측으로 폭 약 6미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강애리 점유관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일인이므로 실제 점유 원인과 채권 관계를 대조하세요.
- 보증금·우선변제 확인. 강애리의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입일 2013.11.08.은 말소기준일 2013.11.04. 이후로 조사돼 대항력 없음으로 판단돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70% 구간이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 주변 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동요인 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 권리구조만 놓고 보면 결론은 명확합니다. 2013.11.04. 산곡2.4동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 강애리는 그 이후인 2013.11.08. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 임차인 강애리가 동시에 강제경매 채권자로 기재돼 있고, 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았다는 점이 특징입니다. 현재 최저가는 110,600,000원으로 감정가 70% 회차지만, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 따라서 권리는 인수 0원, 실사는 강애리의 점유·채권 관계 확인, 가격은 별도 시세 검증이 이 물건의 핵심입니다.
