인천지방법원 2025타경509605. 부평동 티케이리즈빌 제6층 제601호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 이상덕이며, 2020.10.29 소유권이전 당시 거래가액은 130,000,000원입니다. 기존 농협은행 근저당권 채권최고액 84,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2025.05.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2023.10.24 박지혜의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2020.10.07, 확정일자는 2020.10.08, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.10.29이며 보증금은 130,000,000원입니다. 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 발생합니다. 다만 해당 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 박지혜 부분은 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 464-40 티케이리즈빌 6층 601호 · 인천광역시 부평구 부평대로 105 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건 내 제6층 제601호 · 임차권등기 범위 32.85㎡ 전부 |
| 소유자 | 이상덕 · 2020.10.29 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 박지혜는 선순위, 확약 여부가 핵심
2015.09.23 설정된 농협은행 근저당권 84,000,000원은 2020.10.29 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 기준에서는 2025.05.29 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하고, 2023.10.24 등기된 박지혜 주택임차권은 그보다 앞서 존재합니다. 등기부상으로만 보면 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에 그 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
② 임차관계 — 확정된 임차권과 미상 기재를 분리
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지혜 | 주거 (임차권등기) · 제6층 제601호 32.85㎡ 전부 | 2020.10.29 | 2020.10.08 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 임차권자 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
박지혜는 배당요구가 접수되어 있고, 전입신고와 확정일자가 모두 확인됩니다. 반면 별도 ‘임차권자’ 기재는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 항목도 아니므로, 단순 중복신고라고 처리해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 임차인 박지혜 보증금 | 130,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박지혜 보증금 미배당분은 46,537,200원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액이며, 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 전제에서는 박지혜 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 박지혜 룰상 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 85,400,000원 | 46,537,200원 | 130,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 59,779,999원 | 71,696,041원 | 130,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,845,999원 | 89,307,229원 | 130,000,000원 |
확약을 배제한 순수 권리계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 박지혜 보증금 미배당분이 46,537,200원 → 71,696,041원 → 89,307,229원으로 증가합니다. 즉 선순위 대항력 임차권이 그대로 인수되는 구조라면 최저가가 내려가는 것만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 박지혜 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 별도 처리해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평여자고등학교 동측 인근으로, 주위는 동류형 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하며 차량출입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이므로 입찰 전 공부·현황을 함께 대조해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층 건 내 제6층 제601호입니다. 상·하수도시설, 난방, 위생설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 40미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 박지혜 주택임차권등기 말소에 관한 주택도시보증공사의 확약 범위와 말소 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 미상 임차권자 확인. 별도 ‘임차권자’ 기재의 전입일·보증금·점유 범위를 확인하기 전까지는 인수액 전체를 0원으로 확정하지 마세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 122,000,000원에서 70%로 내려온 85,400,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 실제 오피스텔 거래사례와 비교해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장·등기부·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용과 임차인 배당 외 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 확약은 호재지만, 미상 임차관계까지 지워주진 않는다
이 사건의 가장 큰 위험은 박지혜의 130,000,000원 주택임차권이었습니다. 현재 회차 85,400,000원 기준으로는 46,537,200원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수 영역에 들어가지만, 해당 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 박지혜 부분은 실질 0원으로 보는 것이 맞습니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 ‘임차권자’는 보증금·전입일이 미상이고 대항력 역시 판정 불가입니다. 이 기재는 확약 대상이라고 확인되지 않았으므로 확약 밖 리스크로 남겨야 합니다. 또한 시세 자료가 확인되지 않아 최저가 85,400,000원이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 박지혜 인수는 확약으로 해소, 그러나 미상 임차관계와 가격 검증은 아직 미완료입니다.
