인천지방법원 2025타경509659. 인천 남동구 만수동 만수10단지주공아파트 1002동 3층 308호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 감정가는 161,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 현재 소유자는 이태연이며, 2017.11.30. 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 157,500,000원으로 기재돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2021.11.15. 설정된 주식회사리드코프 근저당권 71,500,000원입니다. 제공된 배당 계산에서도 이 근저당권을 기준으로 배당하고, 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인도 없어 대항력·보증금 승계 문제는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509659 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1043 만수10단지주공아파트 1002동 3층308호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.77㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이태연 · 2017.11.30. 소유권이전 · 거래가액 157,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 107,835,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 판단이 필요한 구조가 아닙니다. 말소기준은 2021.11.15. 주식회사리드코프의 근저당권이며 채권최고액은 71,500,000원입니다. 이후 2025.06.05. 현대캐피탈 주식회사 명의의 임의경매개시결정과 2026.05.29. 부천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.4%
만수주공10단지 동일 면적 49.77㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 162,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 165,000,000원입니다. 현재 최저매각가 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.77㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 11 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 13 | 174,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 6 | 167,000,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 49.77㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 162,500,000원 |
표본 최저 거래는 140,000,000원, 최고 거래는 183,000,000원입니다. 특히 같은 3층에서도 2026.08. 156,000,000원 거래가 확인됩니다. 현재 최저매각가 112,700,000원은 이 최근 실거래 표본과 비교해 낮은 수준이며, 인수액이 없으므로 실질취득 기준 역시 112,700,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사리드코프 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,822,200원 |
현재 회차에서는 주식회사리드코프 채권최고액 71,500,000원이 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 112,700,000원 | 71,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 78,890,000원 | 71,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 17,671,014원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 주식회사리드코프 기준 채권 중 17,671,014원의 미배당이 생기는 시나리오지만, 제공된 계산상 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 낙찰가가 내려가더라도 매수인 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남동초등학교 남서측 인근. 대단위 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 피씨조 평지붕 15층 건물, 사용승인일은 1994.05.21.이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 만수주공10단지 · 420세대 · 전용 49.77㎡ 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.11.15. 주식회사리드코프 근저당권 71,500,000원을 기준으로 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 162,500,000원, 최신 거래 165,000,000원, 같은 3층 거래 156,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 결정하는 것이 좋습니다.
- 개별 상태 확인. 동일 단지 거래는 140,000,000원부터 183,000,000원까지 폭이 있으므로 층·내부 상태 등 개별 조건을 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비와 세금 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 핵심
이 물건은 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 동시에 현재 최저매각가 112,700,000원은 최근 12개월 평균 162,500,000원의 69.4%이고, 2026.08. 최신 거래 165,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차는 권리 안전성과 가격 수준이 함께 확인되는 구간입니다. 다만 같은 면적 실거래가 140,000,000원~183,000,000원으로 차이가 큰 만큼, 최종 응찰가는 3층이라는 개별 조건과 내부 상태를 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
