인천지방법원 2025타경509774. 인천 마전동 오필리아 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 등기사항전부증명서에는 업무시설로 표시돼 있으나 집합건축물대장 표제부는 도시형생활주택(단지형연립), 전유부는 단지형연립주택으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 손지연이며, 말소기준권리는 2021.12.15. 주식회사오에스비저축은행 근저당권 405,600,000원입니다.
이 말소기준 이후 설정된 롯데카드 주식회사 가압류 16,798,271원, 인천신용보증재단 가압류 30,000,000원, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당 부족액이 커져도 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 인수액을 더하지 않은 147,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509774 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 984-4 오필리아 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 전용 60.01㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 손지연 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 366,466,817원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건축물 용도표시 | 등기사항전부증명서상 업무시설 · 집합건축물대장 표제부상 도시형생활주택(단지형연립) · 전유부상 단지형연립주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 보증금이나 대항력·우선변제권 승계 이슈가 없습니다. 2021.12.15. 오에스비저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 롯데카드 가압류, 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높지만, 현재 실질취득은 최근 거래 아래
오필리아는 20세대, 2019.04.10. 준공 건물입니다. 확인된 거래는 2건 모두 180,000,000원으로, 최신 거래는 2025.12. 전용 60.01㎡ 4층 180,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원이며 가격 추세는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.01㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 58.06㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.01㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득 147,000,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 81.7%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다. 반대로 감정가 210,000,000원은 최신 실거래 180,000,000원보다 높아, 감정가 자체를 현재 시세로 보기는 어렵습니다. 가격 판단의 기준은 감정가보다 최근 거래를 우선하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 405,600,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,798,271원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 452,398,271원 중 예상 배당 144,142,000원, 미배당 308,256,271원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 308,256,271원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 351,738,871원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 382,064,811원 | 0원 |
유찰이 진행되면 오에스비저축은행의 미배당은 늘지만, 확인된 임차인이나 별도 인수권리가 없어 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰에 따라 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단사거리역 북동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단지형 연립주택이며, 위생·급배수시설과 승강기 설비가 구비돼 있습니다. 정상 작동 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 도로. 토지 동측 및 남측으로 도로에 접하나 일부는 차량 통행이 곤란합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 성장관리권역이며 특수도로(보행자전용도로)에 접합니다. 공시지가는 1,788,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으나 등기상 업무시설과 건축물대장상 도시형생활주택·단지형연립주택 사이 용도표시 차이가 있습니다.
- 환금성. 오필리아는 20세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래표본이 적어 대규모 공동주택보다 시세 확신도는 낮게 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도표시 원본 확인. 등기사항전부증명서의 업무시설 표기와 건축물대장의 도시형생활주택·단지형연립주택 표기를 입찰 전 원본으로 대조하세요.
- 내부 현황 확인. 감정평가는 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려했으며 실제 내부가 도면과 다를 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 설비 작동 확인. 승강기·위생·급배수시설은 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 기준. 감정가 210,000,000원보다 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 보고, 현재 실질취득 147,000,000원과의 차이를 판단하세요.
- 소규모 환금성. 20세대, 실거래 2건, 경매 평균 유찰 1.6회라는 특성을 반영해 재매각 가능성과 매수층 폭을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장과 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 ‘현재가의 실제 시세 여유’
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원의 81.7%로, 감정가가 아니라 최근 거래를 기준으로 보면 가격 여유가 있습니다.
다만 오필리아는 20세대이고 확인된 거래가 2건에 불과하며, 등기상 업무시설과 건축물대장·현황상 단지형 연립주택 사이 용도표시 차이가 있습니다. 따라서 “인수 0원이라 안전하다”는 권리 결론과 “147,000,000원이 충분히 싸다”는 가격 결론은 별개로 봐야 합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 최종 입찰가는 소규모 건물의 환금성·용도표시·실제 내부상태를 확인한 뒤 정하는 물건입니다.
