인천지방법원 2025타경509774. 인천 마전동 검단사거리역 북동측에 자리한 오필리아 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택이고 비교 대상 전용면적은 60.01㎡입니다. 소유자는 손지연이며, 주식회사 오에스비저축은행의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다.

말소기준권리는 2021년 12월 15일 설정된 오에스비저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 405,600,000원으로 감정가보다 크지만, 이 근저당권과 이후의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권이 다 배당되지 않는다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유자의 대항력 유무는 현장과 원본 서류로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 오에스비저축은행

현재 경매의 말소기준은 을구 7번 오에스비저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 롯데카드 16,798,271원, 인천신용보증재단 30,000,000원의 가압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

앞서 설정됐던 구룡포수산업협동조합, 수협은행, 리드코프, 테크메이트코리아대부 등의 근저당권도 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 이들 과거 담보권을 별도의 매수인 인수채무로 더해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래의 57.2%라는 가격

오필리아의 확인된 유사 면적 실거래는 2건이며, 모두 180,000,000원입니다. 그중 최근 12개월 거래는 2025년 12월 1건으로 평균도 180,000,000원입니다. 최신 거래가격과 최근 평균이 일치하며, 이전 거래 대비 가격 추세는 0.0%입니다.

현재 최저매각가 102,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 180,000,000원 대비 57.2%입니다. 금액으로는 77,100,000원 낮습니다. 등기상 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득 기준금액 역시 102,900,000원으로, 최근 거래 대비 상당한 가격 차이가 존재합니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)

집행비용 2,240,600원을 제외한 매각대금 100,659,400원이 오에스비저축은행에 배당되는 추정입니다. 후순위 가압류권자는 배당받지 못하고, 소유자 잔여금도 없습니다. 총 채권액 기준 미배당액은 351,738,871원입니다.

근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 배당액은 채권계산서와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액을 매수인 인수액으로 취급하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

현재 2회 유찰된 상태이며, 추가 유찰에 따른 제시된 가격 및 배당 시나리오는 다음과 같습니다.

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지고 채권자 미배당액은 늘어납니다. 그러나 확인된 담보권 기준 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 이는 점유관계가 현재 가정과 같고 별도의 대항력 있는 임차인이 확인되지 않는다는 전제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 검단사거리역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에 공동주택·오피스텔·근린생활시설·관공서가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층 202호로, 위생·급배수시설 및 승강기 설비가 있습니다. 설비의 정상 작동 여부는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
• 토지. 경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 동측과 남측 도로에 접하지만 일부는 차량 통행이 곤란합니다. 토지면적은 802.9㎡, 공시지가는 1,788,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역(검단2구획정리)이며, 성장관리권역·가축사육제한구역 등 제한이 기재됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있어 해당 물건에 대한 실제 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 2019년 준공된 20세대 소규모 건물입니다. 비교 가능한 실거래가 2건에 그치고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회로 나타나므로, 시세 형성과 재매도 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 공부상 용도는 서로 다릅니다. 건물 내부 현황도 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 평가됐으므로 실제 내부 구조와 이용상태를 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 차이 확인. 등기상 업무시설과 건축물대장상 도시형생활주택·단지형연립주택 기재가 왜 다른지 확인하고, 실제 용도와 대출·담보평가·매도 가능성에 미치는 영향을 검토하세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 점유자 신원, 전입 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 현황조사서·매각물건명세서·현장 조사로 확인해야 합니다.
• 인수액 검증. 등기상 인수액은 0원으로 분석되지만 미확인 점유자의 대항력 가능성까지 배제된 것은 아닙니다. 인수 위험이 있으면 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 비교. 2025년 12월 거래 180,000,000원과 현재 최저가 102,900,000원의 차이는 크지만, 최근 표본 1건만으로 개별 호실의 확정 시세를 판단하지 마세요.
• 현장·설비 조사. 감정평가에서 건물 내부를 직접 확인한 결과와 공부서류를 바탕으로 판단한 내용을 구분하고, 누수·하자·승강기 등 실제 상태를 점검하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 범위, 당해세 및 우선변제채권이 예상배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 매각기일·매각조건. 2026.10.30 매각 일정과 최저가, 매각물건명세서 비고 및 특별매각조건의 변경 여부를 법원 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “반값이지만, 확인해야 할 조건이 있다”

이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 감정가 210,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 102,900,000원이며, 최근 12개월 거래가격 180,000,000원과 비교하면 57.2% 수준입니다. 확인된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정이므로 등기상 인수 구조도 비교적 단순합니다.

그러나 업무시설과 단지형연립주택 사이의 공부상 용도 차이, 임대관계 미상, 20세대 소규모 건물, 최근 실거래 1건이라는 조건은 가격만으로 넘길 수 없습니다. 단지의 경매 평균 유찰도 2.0회로 나타납니다. 가격은 매력적이지만 권리·현황 확인을 마치기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다. 용도와 점유 문제가 해소되는지에 따라 실제 투자 판단이 크게 달라질 물건입니다.