인천지방법원 2025타경510103. 인천 미추홀구 주안동 134-3의 대지와 숙박시설 이용 부동산입니다. 현재 회차 최저매각가는 1,961,335,000원으로 감정가 2,801,907,600원의 70%, 1회 유찰 상태입니다. 권리관계의 기준은 2022.04.29. 설정된 중랑서부새마을금고 근저당 채권최고액 2,244,000,000원입니다. 이후 한승표 가압류, 미추홀구 압류, 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유관계도 기준권리보다 늦습니다. 백효남은 2025.04.23. 전입, 보증금 20,000,000원·차임 15,000,000원이며 배당요구를 했지만 기준권리보다 후순위라 대항력이 없습니다. 주식회사 정우이앤피대부·박성호 역시 2023.06.22. 전입으로 기준권리 뒤입니다. 이 점유자는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 순서상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510103 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 134-3 · 미추홀대로734번길 31-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 |
| 토지 | 대 345.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콩크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 |
| 소유자 | 미션투자주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,801,907,600원 / 1,961,335,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구액 | 1,869,444,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.04.29. 을구 12번 중랑서부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 2,244,000,000원이며 토지 주안동 134-3을 공동담보로 합니다. 이후 2023년 가압류, 2025년 지방세·국세 압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2026.03.23.에는 이 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되어 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 두 점유자 모두 후순위
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백효남 | 438.3제곱미터 | 2025.04.23 | 20,000,000원 | 15,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.09.15 · 확정일자 확인 없음 | 0원 |
| 주식회사 정우이앤피대부,박성호 | 지층 비01호 | 2023.06.22 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
두 점유자 모두 전입일이 말소기준일 2022.04.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 백효남은 배당요구를 했고, 주식회사 정우이앤피대부·박성호는 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았으나 후순위 전입이므로 보증금 미상이 곧 매수인 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,961,335,000원입니다. 2회 유찰 시 1,372,934,500원(49%), 3회 유찰 시 961,054,149원(34.3%) 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 동일 용도 실거래가·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없어, 현재 70%라는 숫자만 근거로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,961,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,013,350원 |
| 2. 근저당 · 중랑서부새마을금고 | 2,244,000,000원 | 1,939,321,650원 |
| 3. 가압류 · 한승표 | 39,203,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,283,203,000원 중 1,939,321,650원이 배당되고, 미배당은 343,881,350원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 남동측 인근으로 위락·숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 주안역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 토지. 대 345.3㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지, 자루형, 소로한면입니다. 공시지가는 3,346,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콩크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층이고, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 무단증축·옥상층·여관·조립식패널조 9㎡ 위반건축물 표기가 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인과 시정 가능성. 무단증축·옥상층·조립식패널조 9㎡ 부분의 원상복구·이행강제금·영업 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 현황과 감정 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 실제 영업·점유 현황과 인도 협의는 별개의 문제입니다.
- 세금 압류. 미추홀구 압류와 국세 압류가 존재하므로 실제 배당 시 당해세·법정 우선순위 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 숙박시설 수익성, 토지가치, 제시외 건물 및 위반건축물 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.04.29. 중랑서부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며, 확인된 두 점유자도 모두 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 물건은 숙박시설로 이용 중이고 제시외 건물과 위반건축물 9㎡가 확인사항으로 남아 있습니다. 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 “1회 유찰 = 싸다”로 연결해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 물건 상태와 가격 검증은 별도로 해야 하는 사건입니다.
