인천지방법원 2025타경510318. 인천 미추홀구 도화동 동일마이빌 3층 302호, 전용 54.12㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 2002.07.10 사용승인됐으며, 소유자 김초희 씨가 2019.04.22 거래가 112,000,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2019.05.03 범수정 명의의 근저당권 60,000,000원입니다.
겉으로 보이는 할인 폭은 큽니다. 감정가 123,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 42,189,000원, 최근 평균 105,000,000원의 40.2%입니다. 하지만 이 비율은 임차권 인수를 제외한 표면 가격일 뿐입니다. 한국토지주택공사의 전입일 2018.10.31과 확정일자 2018.10.08은 말소기준일인 2019.05.03보다 앞섭니다. 배당 후에도 보증금 58,970,402원이 남는다면 낙찰자가 부담할 가능성이 있어, 가격 비교 기준은 최저가가 아닌 실질취득 101,159,402원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 634-67 동일마이빌 제3층 제302호 도로명: 인천광역시 미추홀구 수봉북로6번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.12㎡ · 4층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김초희 (2019.04.22 거래가 112,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 42,189,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 108,808,210원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2019.05.03 범수정 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 강창원 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단·국·지방자치단체의 압류, 서울보증보험 주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2022.12.07 접수됐어도, 임대차계약·확정일자·점유·전입이 모두 말소기준보다 앞서므로 선순위 대항력의 기초가 남습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관성 신고 1건
한국토지주택공사는 보증기관성 임차권 신고로 분류돼 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 0명, 보증금 대위·승계 성격의 임차권 신고 1건입니다. 보증금은 100,000,000원 한 건으로만 계산하며 중복 합산하지 않습니다.
| 명의자 / 구분 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주거 · 임차권등기 | 제3층 제302호 54.12㎡ 전부 | 100,000,000원 | 대항력 있음 전입 2018.10.31 | 우선변제 확정 2018.10.08 · 배당요구 | 보증기관 실제 임차인 수 제외 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일마이빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023.03 전용 51.41㎡·3층 93,000,000원이고, 다른 거래는 2022.09 전용 49.4㎡·2층 117,000,000원입니다. 평균은 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 51.41㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2022.09 | 49.4㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 105,000,000원 |
최저가 42,189,000원만 보면 최근 평균의 40.2%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 확약을 반영하지 않은 보수적 실질취득은 101,159,402원입니다. 이는 최근 평균 105,000,000원과 큰 차이가 없고, 최신 거래 93,000,000원보다 높습니다. 따라서 “감정가의 34%라서 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
거래 표본도 2022.09와 2023.03의 2건뿐이며, 최신 거래가격이 직전 거래가격보다 낮습니다. 현재 회차의 가격 메리트는 확약서의 유효성·범위·실제 말소가 확인되는 경우에만 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,159,402원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 100,000,000원 | 41,029,598원 |
| 2. 근저당권 · 범수정 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 강창원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,573,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 108,808,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,159,402원을 제외한 41,029,598원이 한국토지주택공사의 임차보증금에 배당되고, 부족분 58,970,402원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·난방 등 기본설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 남서측 포장도로에 접하며, 토지면적은 284.0㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·방화지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 동일마이빌은 12세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 범위가 제한적입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 한국토지주택공사의 임차권과 대항력까지 정리하는지 확인해야 합니다.
- 말소 실행 조건. 확약서 제출만으로 끝나는지, 매각·배당·대금납부 뒤 별도 말소서류 제출이나 협조가 필요한지 확인해야 합니다.
- 당사자 불일치. 확약서 제출자는 서울보증보험 주식회사이고 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 권리 승계와 처분 권한을 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 8건 가운데 당해세가 있으면 임차보증금 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 실제 임차인 수는 0명으로 분류되지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현 점유자와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래가 2022.09와 2023.03 두 건뿐이므로 현재 매매사례와 인근 유사 다세대 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 42,189,000원”만 보면 안 된다
이 물건의 표면 가격은 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력의 기초가 있는 임차보증금 100,000,000원 때문에 확약을 반영하지 않은 실질취득은 101,159,402원입니다. 최근 평균 105,000,000원과 비슷하고 최신 거래 93,000,000원보다 높아, 보수적으로는 가격 메리트가 크지 않습니다.
반대로 말소동의 확약서가 한국토지주택공사의 임차권과 대항력까지 유효하게 정리하고 실제 말소가 이행되는 것으로 확인되면 인수는 실질 0원*이 되어 판단이 완전히 달라집니다. 따라서 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 확약서의 당사자·범위·대항력 포기·말소 실행 가능성을 원본으로 확정하는 것입니다. 결론은 확약 확인 전 보류, 확약의 완전한 이행이 확인될 때만 재평가입니다.