인천지방법원 2025타경510160. 인천 서구 오류동 블루텍 지하2층 공존-비249호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이은혁은 2021.02.26 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 533,937,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 528,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
현재 최저매각가는 301,000,000원으로 감정가 430,000,000원의 70%입니다. 그러나 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 더구나 공장·지식산업센터 성격의 물건이고, 현장 점유와 임대관계가 명확하지 않아 가격보다 먼저 실사용·점유 상태와 환금성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510160 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 지하2층 공존-비249호 |
| 도로명 | 인천광역시 검단구 보듬로 158 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이은혁 · 2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 533,937,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 301,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.02.26 국민은행 근저당권입니다. 이후 기술보증기금 가압류 143,749,000원, 케이비국민카드 가압류 22,302,079원, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당 역시 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서 전액을 받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 430,000,000원, 현재 최저매각가는 301,000,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 하락폭과 실제 시세 대비 할인폭은 서로 다른 개념입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 301,000,000원 | 295,986,000원 | 398,065,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 487,100,879원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 549,425,939원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 398,065,079원 → 487,100,879원 → 549,425,939원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건의 핵심은 채권 미회수보다 입찰가격이 실제 시장가치와 맞는지, 그리고 점유·사용관계가 어떻게 정리되는지에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 143,749,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,302,079원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 694,051,079원 중 295,986,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 398,065,079원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 현장 간판상 “엔투씨홍우”가 확인됐습니다.
- 입지. 검단·양촌IC 남서측에 위치하며 주변은 중·소형 공장, 지식산업센터와 지원시설·근린생활시설이 혼재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장과 검단오류역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 중로, 북서측으로 광대로의 포장도로가 각각 소재합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 26,441.9㎡, 지목 공장용지, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 지하2층 공존-비249호이며 사용승인일은 2016.08.19입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 간판상 “엔투씨홍우”가 있으나 임대관계와 영업 여부가 미상입니다. 실제 점유 주체와 사용 근거를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 비교 실거래가가 없습니다. 감정가 430,000,000원과 최저가 301,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 대지이고 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 취득 후 사용 목적과 관련 규제를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 398,065,079원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 일반산업단지·일반공업지역·성장관리권역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부를 입찰 전 원본으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 현장과 가격은 확인이 필요하다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 여기서 바로 ‘안전한 물건’으로 끝내면 부족합니다. 감정평가에는 현장 업체 간판이 확인됐지만 임대관계와 영업 여부가 미상이고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 현재 최저가 301,000,000원이 감정가의 70%라는 사실은 유찰 폭일 뿐 시세 할인율이 아닙니다. 따라서 결론은 등기 권리는 무난, 점유·가격 검증은 필수입니다.
