인천지방법원 2025타경510307. 부평구 청천동 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층 1152호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.01.18 김상희에게 소유권이 이전된 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류 19,023,667원, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 117,600,000원입니다. 다만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에는 직접 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실은 ‘감정가보다 낮아졌다’는 의미일 뿐 시장 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층 1152호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트조 15층 건물 내 11층 1152호 · 사용승인일 2020.11.10 |
| 소유자 | 김상희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 136,776,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현황 | 기준시점 현재 폐문 상태 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.01.18 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.02.29 인천신용보증재단 가압류, 2024.03.05 경기신용보증재단 가압류, 2025.06.27 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 2020.11.13 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 168,000,000원, 현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 82,320,000원(감정가 49%), 그 다음은 57,624,000원(감정가 34.3%)입니다. 하지만 이 사건에서 확인 가능한 직접 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,023,667원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 183,023,667원, 총 예상배당은 115,153,600원, 미배당은 67,870,067원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 청천동 소재 갈산역(인천1호선) 북측 인근으로, 주위는 중·소규모 공장, 아파트형 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등으로 이루어진 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있으며, 기준시점 현재 폐문 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 11층 1152호로, 외벽은 복합판넬 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등, 바닥은 아스타일 등, 창호는 강화유리창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비(17인승), 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로의 간선도로에 접하고, 북측·남측으로 각각 중로 및 소로의 지선도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역, 도로 저촉, 도시철도 저촉, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정 당시 폐문 상태이고 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 및 임대차 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 117,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격대를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 67,870,067원은 매수인 인수금이 아닙니다. 배당 부족과 매수인 승계 위험을 혼동하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 일반공업지역·산업시설구역·철도보호지구·도시철도 저촉 등 감정요항표에 기재된 제한사항을 입찰 전 원문 기준으로 재확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.13 기준이므로 매각기일 전 추가 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 등기 권리는 복잡하지 않습니다. 2021.01.18 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정 당시 폐문 상태이고 임대관계가 미상이라는 점은 점유 확인 과제로 남습니다.
가격에서는 더 신중해야 합니다. 감정가 168,000,000원에서 한 차례 유찰돼 117,600,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 직접 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가의 70%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 실제 가격 메리트와 점유상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
