인천지방법원 2025타경510307. 인천 부평구 청천동 426-1 ‘부평 제이타워3차 지식산업센터’ 11층 1152호, 대지 및 공장(지식산업센터) 관련 물건입니다. 등기부상 소유자는 김상희 씨이고, 2020년 11월 13일 아시아신탁주식회사의 소유권보존 신탁이 설정됐으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021년 1월 18일 김상희 씨로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 중소기업은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 인천신용보증재단과 경기신용보증재단의 가압류가 각각 설정됐고, 2025년 6월 27일 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격의 적정성은 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 하락폭만으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층 1152호 도로명주소: 인천광역시 부평구 부평대로 337 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트조 15층 건물 내 11층 1152호 |
| 소유자 | 김상희 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 136,776,434원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2021.01.18 중소기업은행 근저당권입니다. 2024년 2건의 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2020.11.13 아시아신탁주식회사의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 없습니다.
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 기준시점에 본건은 폐문 상태였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차보증금 인수 위험이 계산상 잡혀 있지는 않지만, 실제 점유자와 임대차관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 비교 — 감정가의 49%까지 하락
현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49.0%입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정하기보다는, 감정가 대비 할인폭과 향후 유찰 시 가격구조를 보는 것이 적절합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 82,320,000원 | 102,585,427원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 57,624,000원 | 126,836,899원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 40,336,800원 | 143,812,929원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,881,760원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 80,438,240원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,023,667원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,320,000원에서는 집행비용 1,881,760원을 제외한 80,438,240원이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당되지 않습니다. 총 채권액 183,023,667원 가운데 80,438,240원이 배당되어 미배당액은 102,585,427원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 갈산역(인천1호선) 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 아파트형 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등으로 이루어진 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리·편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 광대로의 간선도로에 접하고, 북측 및 남측으로 각각 중로 및 소로의 지선도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 15층 건물 내 11층 1152호이며, 사용승인일은 2020.11.10입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 기준시점 현재 폐문 상태입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규제. 일반공업지역, 도로 저촉, 도시철도 저촉, 산업시설구역(국가산업단지), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 현재 최저가만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 지식산업센터 특성과 폐문 상태, 임대관계 미상을 감안해 실제 수요와 점유관계를 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 대비 49%’의 의미를 분리. 현재 최저가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49.0%이지만, 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 실거래 확인. 입찰 전 최근 동일 건물·유사 물건의 실제 거래가격을 확인해 82,320,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 점유·임대관계. 기준시점 폐문 상태이고 임대관계가 미상이므로 현장 확인을 통해 실제 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
- 권리 확인. 2021.01.18 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2024년 가압류 2건과 2025.06.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 규제 확인. 일반공업지역·산업시설구역·도시철도 및 도로 저촉, 철도보호지구 등 토지이용계획을 실제 사용 목적과 함께 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 예상 매각가 57,624,000원, 4회 유찰 시 40,336,800원으로 내려가지만, 낮은 가격 자체보다 실제 거래 가능 가격과 환금성을 먼저 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동 매수”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 깔끔합니다. 2021.01.18 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 인천신용보증재단·경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 핵심은 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 82,320,000원은 감정가 168,000,000원의 49.0%까지 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없어 시장 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 더구나 본건은 공장(지식산업센터)이고 폐문 상태이며 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 검증 필요로 보는 것이 맞습니다. 실거래·점유·임대관계를 확인한 뒤 현재 최저가 또는 향후 유찰가가 실제 시장에서 통할 가격인지 판단하는 것이 승부처입니다.
