수원지방법원 2024타경81526. 경기도 화성시 향남읍 구문천리 100-1, 도로명 구문천2길 28에 있는 물건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 토지는 공장용지 928.0㎡, 자연녹지지역이고 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 홍명욱이며, 2020.09.25. 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 등기 권리 수가 많아 보여도 말소기준일이 명확하다는 점입니다. 2020.09.25. 발안농업협동조합 근저당권 420,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 압류·가압류와 주식회사천문의 근저당권 88,800,000원, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이미 말소된 2017년 근저당권과 2023년 가처분도 현재 인수 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경81526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 구문천리 100-1 · 경기도 화성시 만세구 향남읍 구문천2길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 공장용지 928.0㎡ · 자연녹지지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인일 2017.06.12 · 판넬 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 홍명욱 |
| 감정가 / 최저가 | 824,967,000원 / 577,477,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용준 / 31,905,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너박스 3기는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 비주거 제조업소 특성상 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 볼 수는 없으며, 현재 제공된 권리관계와 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다른 말
현재 최저매각가는 577,477,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않아, 이 가격을 곧바로 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 특히 제조업소와 공장용지는 일반 주거용 부동산처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵기 때문에, 감정가 대비 할인율보다 실제 매매사례와 임대수익·토지활용성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 577,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,174,770원 |
| 2. 근저당 · 발안농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대성철강산업 주식회사 | 21,060,187원 | 21,060,187원 |
| 4. 근저당 · 주식회사천문 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 종합제주물류 | 6,600,000원 | 6,600,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 황금테크 | 97,819,010원 | 32,842,043원 |
| 7. 가압류 · 오창환 | 4,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 신흥그라스텍 | 19,574,748원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,650,000원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 김용준 | 31,905,260원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 김홍윤 | 13,990,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 715,399,205원, 채권자 예상배당은 569,302,230원, 미배당은 146,096,975원입니다. 신청채권자 김용준의 청구액 31,905,260원은 현재 시뮬레이션상 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 향남읍 구문천리의 발안일반산업단지 남측 인근으로, 중소규모 공장·창고, 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지 928.0㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 381,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 지상 컨테이너박스 3기는 이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 577,477,000원은 감정가의 70%이지 확인된 시장가격 대비 70%가 아닙니다. 제조업소·공장용지의 실제 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너박스 3기는 제외되므로 현장 시설물과 매각대상을 대조해야 합니다.
- 토지규제 확인. 자연녹지지역·비행안전제3구역·성장관리권역 등 토지이용 제한이 실제 증축·변경·사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 70%”는 시세 판정이 아니다
이 사건은 등기상 권리 수가 많지만 말소기준이 분명합니다. 2020.09.25. 발안농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 577,477,000원은 감정가 824,967,000원의 70% 회차이지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 제조업소·공장용지라는 용도, 국세·지방세 압류 6건, 임대관계 미상, 컨테이너박스 3기 매각 제외까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격과 현장조사는 보수적으로. 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 실제 시장가치와 점유·세금 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
