인천지방법원 2025타경510486. 검암동 리버빌 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고, 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 지상 4층 중 제4층 제403호입니다. 말소기준권리는 2011.06.14. 구봉새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 195,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 2022년 국 압류와 2025년 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

등기에는 과거 압류·가압류·전세권·경매개시결정이 여러 차례 등장하지만 대부분 이미 해제·취하·말소됐습니다. 특히 윤정미의 전세권 20,000,000원은 2013.10.08. 설정됐다가 2017.11.20. 해지로 말소됐습니다. 현재 임차인 신고내역은 없고 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2011년 근저당

핵심은 2011.06.14. 을구 3번 구봉새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 195,000,000원으로 현재 경매의 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 이후 설정됐던 윤정미의 전세권 20,000,000원은 2017.11.20. 이미 해지·말소됐습니다. 2022.11.22. 국 압류와 2025.07.04. 구봉새마을금고의 임의경매개시결정도 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%

감정가는 192,000,000원, 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 94,080,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 65,855,999원으로 계산돼 있습니다.

다만 이 물건은 비교 대상 면적이 일치하지 않아 동일 조건의 실거래 가격을 직접 대입한 시세 판단은 하지 않는 편이 안전합니다. 따라서 “감정가의 70%이니 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 현재 가격은 어디까지나 감정가 대비 할인율로만 읽어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권 195,000,000원 중 131,718,400원이 배당되고, 63,281,600원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 공촌동 소재 대인고등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장 및 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 지상4층 건물로 사용승인일은 2009.07.20입니다. 위생·급배수설비, 주차장, 승강기, 도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 남동측 약 7미터, 북동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다. 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다. 공시지가는 1,615,000원/㎡입니다.
• 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 규모. 리버빌은 12세대이며, 현재 비교 대상 면적은 66.57㎡로 면적 매칭이 일치하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2011.06.14. 구봉새마을금고 근저당권과 이후 압류·경매개시결정의 순서를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
• 과거 전세권 확인. 윤정미 전세권 20,000,000원은 2017.11.20. 해지로 말소된 사항입니다. 현재 권리와 혼동하지 않도록 등기 말소 상태를 확인하세요.
• 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 위치·면적·층 조건의 최근 거래를 확인하세요.
• 내부상태 확인. 감정평가도 이해관계인의 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 수리 상태와 실제 구조를 별도 점검하세요.
• 배당 전제 확인. 예상배당은 집행비용 및 채권최고액 기준 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.

맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 점유와 가격’이 변수

이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2011.06.14. 구봉새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남은 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수도 0원입니다.

하지만 임차인 신고내역이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상이고 내부도 직접 조사되지 않았습니다. 또한 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 동일 조건의 실거래 비교가 확보되지 않아 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유관계와 실거래 시세를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.