* 인수 0원은 배당 시뮬레이션의 금전 인수 추정값입니다. 매각물건명세서에 표시된 지상권의 실제 말소 여부와 관련된 법적·경제적 부담까지 0원으로 확정한 의미는 아닙니다.

수원지방법원 2024타경83584. 경기도 수원시 영통구 원천동에 있는 철근콘크리트조 4층 다가구주택과 관련 토지가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사합동건설이며, 용인중앙새마을금고가 922,983,180원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 감정평가액은 3,040,135,780원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 1,489,667,000원까지 떨어졌습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2018.07.11 설정된 용인중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,196,000,000원이며, 그 이후 전입한 임차인들의 주택임대차 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 다가구주택은 여러 세대의 보증금과 배당요구, 점유관계가 한꺼번에 얽히기 때문에 임차권이 후순위라는 사실만으로 명도가 간단하다고 단정할 수 없습니다.

무엇보다 목록2의 2017년 설정 지상권이 중요합니다. 매각물건명세서에는 이를 인수권리로 표시하면서 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출됐다고 명시하고 있습니다. 말소동의서 제출과 실제 말소 완료는 구별해야 합니다. 이 권리가 매각으로 정리되는지, 별도의 말소절차가 필요한지 확인하는 것이 이 사건의 첫 번째 관문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 별도 확인

등기상 2018.07.11 근저당권은 이 경매의 말소기준입니다. 이후 등기된 임차권 7건과 경매개시결정, 후순위 압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 과거 국세 및 국민건강보험공단 압류 중 일부는 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 등기된 보증금만 874,000,000원

임차·점유 관련 명의자는 10명으로 확인됩니다. 이 중 7명은 주택임차권등기가 있으며, 해당 임차권에 기재된 미반환 보증금 등의 합계는 874,000,000원입니다. 이태영·피현애·서경휘의 보증금은 확인되지 않습니다. 특히 403호에 피현애와 서경휘가 함께 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차관계가 서로 다른지 확인해야 합니다.

확인된 전입신고는 모두 2018.07.11 말소기준권리 이후입니다. 따라서 기재된 전입일과 권리순위 기준으로는 대항력이 없으며, 등기된 임차권 역시 후순위입니다. 다만 후순위 임차인도 확정일자와 배당요건에 따라 배당에 참여할 수 있으므로, 대항력 없음과 배당받을 권리 없음은 같은 뜻이 아닙니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2018.07.11 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제의 후순위 표시는 근저당권보다 후순위라는 뜻이며, 실제 배당액 확정을 의미하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 명의자는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,489,667,000원 가정)

다음은 말소기준 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 제외한 후 근저당권에 배당하는 형태이며, 당해세·최우선변제·후순위 임차인 배당 등은 반영되지 않았습니다.

잔여액 276,370,330원은 단순 모형에서 소유자 교부로 분류된 금액이지, 실제 소유자에게 지급될 금액의 확정치가 아닙니다. 후순위 임차인 등 다른 배당채권자의 참가, 조세채권, 최우선변제 및 실제 근저당 피담보채권액에 따라 배당순서와 지급액이 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액은 실제 채권잔액과 같지 않을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 확인은 그대로

* 시나리오의 인수액 0원은 금전 배당모형상의 수치이며, 목록2 지상권의 실제 인수 여부나 명도·관리비 등 부대부담은 반영하지 않습니다. 향후 회차와 가격은 가정값으로, 실제 매각조건이 동일하게 진행된다는 보장은 없습니다.

⑤ 입지·이용상태와 환금성

• 입지. 수원시 영통구 원천동 영통초등학교 북측에 위치하며, 주변에는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로, 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 도시교통정비지역·과밀억제권역 등의 규제가 표시되어 있습니다. 주택 사용 및 향후 건축·개발 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 토지 정보에는 지목 도로, 면적 90㎡, 공시지가 620,700원/㎡가 기재되어 있습니다. 다만 매각조건이 지분매각을 포함하므로 해당 면적 전체가 매각되는 것으로 가정해서는 안 됩니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 여러 임대차관계와 토지 지분, 민간임대주택등기, 별도 지상권 문제가 결합되어 일반적인 단독소유 주택보다 매수자 검토가 복잡할 수 있습니다. 실제 거래가격과 임대수익 자료를 확보하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 지상권 말소. 목록2 을구 순위 2번 지상권의 설정계약·등기사항, 신청채권자 말소동의서의 내용과 실제 말소 처리 조건을 법원에 확인해야 합니다. 단순한 동의서 제출만으로 인수 문제가 확정 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 토지 지분매각. 목록1 지분의 정확한 비율과 366-27·366-29 각 필지의 소유관계, 대지사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 임차보증금·배당. 임차권등기 7건의 보증금 874,000,000원, 배당요구 내역, 확정일자, 실제 배당순위와 최우선변제 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자. 402호 이태영 및 403호 피현애·서경휘의 계약서와 보증금, 실제 점유자를 확인하고 중복 기재 여부를 정리해야 합니다.
• 공매 진행. 2026.07.08 한국자산관리공사 공매공고에 따른 공매 진행·중지·매각 상태를 법원경매 일정과 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 등록임대주택에 관한 임대의무 및 기타 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 시장가격. 인근 다가구주택·토지의 최근 실거래, 건물 상태, 공실과 임대수익을 확인해 최저가 1,489,667,000원의 적정성을 별도로 판단해야 합니다.
• 숨은 비용. 명도비용, 미납 관리비, 조세 관련 부담, 보수비용 및 취득부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서(건물·토지), 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다, 무엇을 인수하는지가 먼저다”

수원지방법원 2024타경83584는 감정가 약 30.40억 원에서 최저가 약 14.90억 원까지 낮아졌다는 점에서 주목할 만한 사건입니다. 확인된 임차인들은 근저당권보다 후순위여서 주택임대차 대항력에 따른 보증금 인수는 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 목록2 지상권이 인수권리로 표시되어 있다는 점은 결코 가볍게 볼 수 없습니다. 말소동의서가 제출됐다는 긍정적인 사정은 있지만, 실제 소멸·말소가 보장되는지 확인해야 합니다. 임차권등기 7건과 보증금 미상 점유자, 토지 지분매각, 한국자산관리공사 공매공고 역시 단순하지 않은 요소입니다.

더욱이 매매시세를 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지조차 확정할 수 없습니다. 권리 정리와 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰을 보류하는 보수적인 접근이 타당합니다. 지상권 말소가 확인되고, 토지 매각 범위와 임차·명도 비용이 정리되며, 실제 거래가격에 비추어 수익성이 확보될 때 비로소 재평가할 수 있는 물건입니다.

결론: 임차보증금 인수는 낮게 평가되지만 지상권·공매·지분매각의 확인 위험이 남아 있는 C등급 검토물건. 할인율보다 권리의 실제 정리 여부가 우선입니다.