수원지방법원 2024타경83584. 수원시 영통구 원천동의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층으로 다가구주택으로 이용 중이며, 감정가 3,040,135,780원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,128,095,000원입니다. 말소기준은 2018.07.11. 용인중앙새마을금고의 채권최고액 1,196,000,000원 근저당권입니다.
등기부에 올라온 주택임차권 7건과 조사된 다른 점유자 3명은 모두 전입신고가 2018.07.11. 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 판정상 이들 모두 대항력 없음으로 분류되어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 많고, 이태영·피현애·서경휘의 보증금은 확인되지 않았으므로 명도와 배당관계는 단순한 빈집 사건처럼 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83584 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 366-27 / 등기 건물 경기도 수원시 영통구 원천동 366-29, 매영로238번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물 |
| 소유자 | 주식회사합동건설 |
| 감정가 / 최저가 | 3,040,135,780원 / 2,128,095,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인중앙새마을금고 / 922,983,180원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.11. 용인중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록1 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 확인할 항목이 많다
건물 등기에서는 2018.07.11. 용인중앙새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2024.08.14. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 들어왔고, 그 뒤 김하나·원아랑·이재성·최민석·임현집·김환조·신원주의 주택임차권등기가 순차적으로 등기됐습니다. 2026.01.28. 국의 압류도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
별도로 2026.07.08. 한국자산관리공사 2026-03925-004 공매공고가 부기되어 있습니다. 법원경매와 공매가 함께 표시된 상태이므로 실제 진행 상태와 정리 절차를 교차 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 인원 10명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 조사된 실제 임차인·점유자는 10명입니다. 이 가운데 주택임차권등기자는 7명이며, 확인되는 보증금은 합계 874,000,000원입니다. 이 금액은 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 제공된 판정상 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태영 | 402호 | 미상 | 2018.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피현애 | 403호 | 미상 | 2018.08.10 | 2019.10.28 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서경휘 | 403호 | 미상 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 202호 | 200,000,000원 | 2018.10.29 | 2018.10.18 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원아랑 | 401호 | 115,000,000원 | 2019.04.29 | 2019.04.03 | 2025.01.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재성 | 201호 | 100,000,000원 | 2023.10.20 | 2023.09.11 | 2024.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민석 | 301호 | 100,000,000원 | 2020.09.04 | 2020.09.04 | 2025.01.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현집 | 302호 | 189,000,000원 | 2019.11.18 | 2019.10.28 / 2021.11.05 | 2024.09.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김환조 | 303호 | 50,000,000원 | 2024.03.25 | 2024.03.12 | 2026.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신원주 | 203호 | 120,000,000원 | 2023.10.23 | 2023.10.23 | 2026.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,128,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,680,950원 |
| 1. 근저당 · 용인중앙새마을금고 | 1,196,000,000원 | 1,196,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 908,414,050원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용과 용인중앙새마을금고 근저당을 반영한 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 908,414,050원의 소유자 잔여액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,128,095,000원 | 1,196,000,000원 | 0원 | 908,414,050원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,489,666,500원 | 1,196,000,000원 | 0원 | 276,369,835원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,042,766,549원 | 1,029,938,884원 | 166,061,116원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 용인중앙새마을금고 채권최고액 기준으로 166,061,116원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 미배당 발생과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 3,040,135,780원에서 1회 유찰된 2,128,095,000원입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 실질취득액은 인수액 0원을 반영해 최저가와 같은 2,128,095,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 영통초등학교 북측에 위치하며, 인근은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 토지 자료상 면적 90.0㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 완경사·사다리형·중로각지이며 공시지가는 620,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록2 지상권 원본 확인. 2017.05.31. 설정된 지상권이 명세서상 인수권리로 기재됐고 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있으므로, 매각 후 실제 말소 처리 조건을 확인해야 합니다.
- 공매 병행 확인. 2026.07.08. 한국자산관리공사 2026-03925-004 공매공고가 부기되어 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 대조해야 합니다.
- 임차인 10명 점유 확인. 대항력은 모두 없지만 호실별 실제 거주·퇴거·명도 상태를 따로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 3명 확인. 이태영·피현애·서경휘의 보증금이 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 임대차 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기 7건 확인. 김하나·원아랑·이재성·최민석·임현집·김환조·신원주의 임차권등기가 모두 말소기준 이후인지 최종 등기부와 명세서에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄·지분매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 목록1은 지분매각이므로 정확한 매각대상 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심 숫자는 분명합니다. 감정가 3,040,135,780원, 현재 최저가 2,128,095,000원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 주택임차권등기 7건을 포함한 10명의 임차인·점유자도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.
하지만 구조는 단순하지 않습니다. 목록2 지상권 말소동의서, 한국자산관리공사 공매공고, 10명의 점유관계, 보증금 미상 3명, 일괄매각과 목록1 지분매각을 함께 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 등기상 인수 부담은 낮지만, 절차·점유 확인 난도는 높은 사건입니다.
