100,450,000원
인천지방법원 2025타경510330. 인천 미추홀구 용현동 프라임시티 7층 702호, 전유면적 83.118㎡의 공부상 업무시설 오피스텔입니다. 감정가 205,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 100,450,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 조재복의 주민등록·점유개시일은 2020.08.14로 말소기준인 2022.02.04 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수분이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
등기된 임차보증금은 계약일 2020.07.07과 갱신 계약일 2022.08.13에 각각 219,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 동일 임대차의 계약·갱신 금액으로, 438,000,000원으로 합산하지 않습니다. 확약이 없다는 단순 산식에서는 보증금 219,000,000원에서 최저가 100,450,000원을 뺀 118,550,000원이 미배당으로 남아 실질취득이 약 219,000,000원에 고정될 수 있습니다. 그러나 이번 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 확약이 유효하게 이행된다는 조건 아래 조재복 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-79, 7층 702호 도로명: 인천광역시 미추홀구 아암대로53번길 41 |
| 물건종류 / 전유 | 업무시설(오피스텔) · 전유 83.118㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 김석진 (2020.08.20 매매, 2020.09.14 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.04 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 4,510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약이 핵심
2016년 농협은행 근저당권 94,800,000원은 2020.08.14 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.02.04 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류 4건, 강제경매개시결정과 2024.09.03 등기된 주택임차권은 매각으로 등기상 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조재복 7층 702호 83.118㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 2020.08.14 | 2020.07.07 갱신분 2022.08.29 | 2024.09.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 확약 반영 0원* |
임차인 관련 신고 중 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 없으며, 실제 임차인은 조재복 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자이고, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 확약이 없다고 가정한 단순 룰상 금액: 보증금 219,000,000원 - 최저가 100,450,000원 = 미배당 118,550,000원, 실질취득 약 219,000,000원. 집행비용과 우선하는 세금이 차감되면 임차보증금 미회수액은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 220,000,000원을 우선
프라임시티는 2016.04.05 사용승인된 6세대 규모로, 비교 가능한 거래는 3건입니다. 전체 평균 240,000,000원에는 2022.01의 290,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 220,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -12.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.25㎡ | 13층 | 220,000,000원 |
| 2023.05 | 84.9㎡ | 14층 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 83.12㎡ | 6층 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
말소동의 확약을 반영한 실질취득 100,450,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원의 45.7%로, 금액 차이는 119,550,000원입니다. 감정가 205,000,000원도 최근 거래 220,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 3건뿐이고 최근 추세가 -12.0%인 데다 2회 유찰된 소규모 오피스텔이므로, 전체 평균 240,000,000원을 그대로 기대 매도가로 삼아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 | - |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 98,243,700원 | 4,411,756,300원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 | 219,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 4,729,000,000원 | 98,243,700원 | 4,630,756,300원 |
국세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 조재복 임차보증금의 실제 배당액과 말소동의 이행 조건은 배당요구 내역·매각물건명세서·확약서 원본을 함께 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 4,630,756,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 4,660,350,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 4,681,065,469원 | 0원 |
확약이 이행되면 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미회수액이 늘어나므로, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 약 219,000,000원으로 거의 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 전략도 확약의 유효성이 확인될 때에만 가격 절감 효과가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래현황 기준)
- 입지. 인천용현초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층으로, 급배수·위생·소화전·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·절대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 2,069,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 오피스텔이고 비교 실거래가 3건뿐입니다. 최근 거래 추세도 -12.0%여서 대단지 주거상품보다 매도기간과 가격 편차를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 을구 3번 조재복 주택임차권등기가 확약 대상인지, 무조건 말소인지, 별도 대금·절차·시점 조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 명시된 인수권리와 확약서의 적용 관계, 매수인 부담란의 최종 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 배당 관계. 조재복의 보증금 219,000,000원, 확정일자, 배당요구와 주택도시보증공사 채권의 관계를 배당요구종기 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 서초세무서·용산세무서·부천세무서·강서세무서 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다.
- 현재 점유. 임차권등기만으로 조재복의 현재 점유 여부를 단정할 수 없으므로 현황조사와 현장 방문으로 점유자·명도대상을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용·관리비. 공부상 업무시설이고 임차권에는 주거 사용이 기재돼 있습니다. 관리비 체납, 실제 사용상태와 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 매도 시세 보수화. 전체 평균 240,000,000원보다 최신 거래 220,000,000원과 최근 추세 -12.0%를 우선해 회수 가능 금액을 산정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 확약 한 장
이 사건은 겉으로 보면 감정가 205,000,000원짜리 오피스텔이 100,450,000원까지 내려온 할인형 물건입니다. 하지만 확약을 제외하면 대항력 있는 임차인의 보증금 219,000,000원이 낙찰가보다 커, 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어나 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 해당 확약이 조재복 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 보장된다면 인수는 실질 0원, 실질취득은 100,450,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원의 45.7%로 가격 완충폭이 큽니다. 반면 확약 적용이 불분명하면 실질취득은 약 219,000,000원으로 뛰어 최근 시세와 거의 같아집니다.
가격은 매력적이지만 권리안전이 문서 한 장의 정확한 이행에 달린 조건부 물건입니다. 여기에 국세 압류 4건, 2회 유찰, 6세대 소규모 오피스텔, 최근 거래 추세 -12.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 확약 원본과 세금·점유 확인 전에는 보류, 모두 확인되면 가격 메리트가 큰 조건부 검토 대상입니다.