최저가는 최근 시세의 65.9% — 다만 확약서 확인이 성패를 가른다

인천지방법원 2025타경510332. 검암동 도요빌 101동 504호, 전유면적 36.32㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 소유자 오승훈은 2022년 6월 9일 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 160,000,000원입니다.

권리구조의 핵심은 소유권이나 압류가 아니라 임차권입니다. 임차인 김대의는 2022년 1월 17일 확정일자를 받고, 2022년 2월 21일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 2월 7일 국의 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

확약이 없다면 최저가가 더 내려가더라도 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 임차보증금 160,000,000원 수준에 묶입니다. 현재 회차에서도 배당 후 부족분은 81,486,480원입니다. 다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 확약이 유효하게 적용되면 김대의 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

등기부상 과거 계양신용협동조합 근저당권 3,900,000,000원과 광명동부새마을금고 근저당권 156,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장 처분의 압류입니다. 이후 등기된 임차권, 경매개시결정과 양천세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김대의는 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 이 표에서 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 현재 임대관계는 미상이나, 등기된 보증금은 160,000,000원입니다. 확약 적용 대상도 이 임차권 1건으로 한정됩니다.

③ 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 시장은 하락 중

도요빌 101동·102동의 확인된 거래는 7건이며 전체 평균은 139,121,428원입니다. 그러나 과거 160,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 122,000,000원, 최신 거래는 2025년 8월 119,000,000원입니다.

확약이 유효해 실질취득이 80,360,000원이라면 최근 12개월 평균의 65.9%로 가격 여유가 있습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 보증금 160,000,000원 수준으로 고정돼, 최신 거래 119,000,000원과 최근 평균 122,000,000원을 모두 웃돌게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

배당표 기준 김대의 보증금 부족분은 81,486,480원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각조건대로 적용되면 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 제5층 제504호입니다.
• 입지. 서곶지구대 남서측 인근의 정비된 신흥주택지대로, 주변은 다세대형 공동주택과 학교·소규모 근린생활시설로 구성됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 동측과 남측 약 18미터 내외, 서측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
• 복층 주의. 건축물 현황도상 전유면적에 포함되지 않은 복층 다락이 존재합니다. 현황·면적·사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 환금성. 28호 규모의 소형 도시형생활주택이며 최근 가격 추세는 -16.4%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 사건번호·호수·임차인·말소 조건과 잔존 보증금 청구의 처리 범위를 매각물건명세서 및 확약서 원본에서 확인하세요.
• 확약 미적용 시 상한 재산정. 현재 회차 배당 부족분 81,486,480원을 포함하면 최저가만 기준으로 한 시세 비교는 무의미합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 139,121,428원보다 최신 거래 119,000,000원과 최근 12개월 평균 122,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 16.4% 낮으므로 추가 가격 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 복층 다락 확인. 전유면적에 포함되지 않은 복층 다락의 구조·사용승인·원상복구 가능성을 현장에서 점검하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 범위를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건이 아니라, 확약이 확인되면 싸지는 물건”

최저가 80,360,000원만 보면 최근 12개월 시세의 65.9%로 매력적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 160,000,000원이고 현재 회차의 배당 부족분은 81,486,480원입니다. 확약이 없다면 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

이번 사건의 전환점은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 매각조건대로 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 80,360,000원으로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -16.4%이고 전유면적에 포함되지 않은 복층 다락도 존재합니다. 결론은 확약 확인 전 보류, 확약 확인 후 가격 검토입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 매각조건대로 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 배당표상 매수인 인수 예상액은 81,486,480원입니다.