수원지방법원 2024타경69819. 감정평가 이용상태는 에이동 주택, 비동 창고(현황 방2), 별도 부분은 창고 및 통로이고, 토지는 지목이 전인 2,673㎡입니다. 등기상 건물 소재지는 경기도 광주시 남종면 삼성리 235-8, 도로명주소는 태허정로404번길 94이며, 사건에는 삼성리 235-9 토지가 함께 제시됩니다. 말소기준 근저당도 삼성리 235-8과 235-9를 공동담보로 잡고 있습니다.
등기만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.10.26 주식회사태지대부금융의 채권최고액 900,000,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날 그 뒤에 설정된 전세금 20,000,000원 전세권과 2021.05.13 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 김모현의 전입일이 2009.01.29로 말소기준보다 훨씬 앞서 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 남종면 삼성리 235-9 / 등기상 건물: 삼성리 235-8, 태허정로404번길 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 에이동 주택 · 비동 창고(현황 방2) · 창고 및 통로 |
| 토지 | 2,673㎡ · 지목 전 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김건오 |
| 감정가 / 최저가 | 935,697,800원 / 654,988,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사태지대부금융 / 616,257,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 물건 1 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 하는 2009년 전입
말소기준은 2020.10.26 주식회사태지대부금융 근저당 900,000,000원입니다. 그 뒤의 전세권과 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당에 연결된 채권질권·일부이전 등기는 배당금의 귀속관계를 복잡하게 만들 수 있지만, 매수인이 별도의 주택 사용권을 승계하는 성격과는 구별해 볼 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김모현 | 2009.01.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김모현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 김모현은 등기부에서 근저당 채무자로도 등장합니다. 이 때문에 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 그렇다고 이를 이유로 임차권을 자동으로 배제할 수는 없습니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 점유관계와 가족·채무관계 확인이 선행돼야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 935,697,800원, 현재 최저매각가는 654,988,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다.
특히 김모현의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 자체가 실질취득비용을 대표하지 못합니다. 낙찰가가 내려가더라도 승계해야 할 임차보증금이 확인되면 실제 자금부담은 그만큼 증가할 수 있습니다. 이 사건에서 가격 판단의 첫 단계는 추가 유찰 여부가 아니라 임차보증금 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 654,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,949,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사태지대부금융 | 900,000,000원 | 646,038,120원 |
| 3. 전세권 · 주식회사태지대부금융 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이상준 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 등기상 채권 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 1,140,000,000원 중 646,038,120원이 배당되고 493,961,880원이 미배당됩니다. 다만 김모현의 보증금이 확인되지 않아 이 표의 “매수인 인수 0원” 계산만으로 실제 승계위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·규제 — 환금성보다 먼저 사용 가능성을 확인
- 이용상태. 에이동은 방1·거실·주방·욕실2 등의 주택, 비동은 창고이지만 현황은 방2, 별도 부분은 창고 및 통로로 평가되어 있습니다.
- 주위환경. 삼성2리마을회관 북동측 인근으로 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 2,673㎡, 지목 전, 평지·세로장방·세로한면(가), 공시지가 62,700원/㎡입니다.
- 규제. 개발제한구역·자연보전권역·상수원보호구역·자연녹지지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 집단취락지구는 저촉됩니다.
- 상수원 관련. 상수원보호구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인이 필요한 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 농지취득자격증명 — 입찰보증금까지 걸린 절차 리스크
토지 자체도 개발제한구역·상수원보호구역 등 여러 규제를 동시에 받고 있습니다. 따라서 낙찰 후 원하는 형태로 이용·개발할 수 있는지는 별도의 검토가 필요합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가치가 자동 상승하는 유형이 아니라, 농지 취득 가능성·규제·현황 이용상태를 함께 확인해야 실제 활용가치와 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 654,988,000원 | 646,038,120원 | 493,961,880원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 458,491,600원 | 451,506,684원 | 688,493,316원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 320,944,120원 | 315,650,902원 | 824,349,098원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 616,257,534원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권이 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 이것은 채권자 측 배당 압박을 보여주는 수치이지, 후순위 채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인 관점에서는 별도로 김모현의 임차보증금을 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김모현 임대차계약 확인. 보증금, 계약일, 임대인, 실제 지급내역, 점유 범위부터 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 관리해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김모현은 등기부상 채무자로도 등장하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 실제 계약자료와 점유관계로 검증해야 합니다.
- 농취증 발급 가능 여부. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전에 관할기관 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 삼성리 235-8 건물과 235-9 토지, 제시외 건물을 포함한 정확한 매각범위와 현황 경계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 개발제한구역·상수원보호구역·자연보전권역·토지거래계약에관한허가구역 등 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 임차보증금과 농취증이 먼저다
이 사건은 말소기준 이후의 등기상 권리만 보면 정리 구조가 비교적 명확합니다. 주식회사태지대부금융의 2020.10.26 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권과 근저당은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2009.01.29 전입한 김모현이 존재하고 보증금·확정일자가 미상이라, 매수인이 부담할 실제 금액을 아직 계산할 수 없습니다.
여기에 지목 전 2,673㎡에 대한 농지취득자격증명 제출 의무, 미제출 시 보증금 미반환 조건, 개발제한구역·상수원보호구역 등 중첩 규제가 더해집니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없으므로 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기 후순위권리는 정리되지만, 임차관계와 농지취득 절차는 미해결. 이 사건의 입찰 판단은 김모현의 실제 보증금과 농취증 발급 가능성을 확인한 뒤에야 완성됩니다.
