인천지방법원 2025타경510418. 인천 서구 당하동 멤버스힐 101동 2층 203호에 나온 다세대주택입니다. 도시형생활주택인 이 물건은 감정가 1.5억에서 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 1,764만 8,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 11.8%라는 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 실제 권리구조를 분석하면 이야기가 완전히 달라집니다.
이 집에는 2022년 4월 25일 전입한 정민규의 주택임차권이 있습니다. 임대차보증금은 155,000,000원이고, 확정일자는 2022년 2월 25일입니다. 말소기준인 2023년 1월 31일 압류보다 전입이 앞서므로 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
이 구조에서는 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 가격을 판단할 때는 1,764만원이 아니라 약 1억 5,572만원을 시장가격과 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 제101동 제2층 제203호 도로명주소: 인천광역시 서구 청마로51번길 5 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 대상 면적 | 38.974㎡ (실거래 비교 대상 면적) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.01.09 |
| 단지 규모 | 멤버스힐 · 90세대 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.04.06 소유권이전, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 | 150,000,000원 |
| 최저매각가 | 17,648,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 11.8%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 171,972,929원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.31 갑구 8번 국(기흥세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 정민규(대항력 있음), 전무진(제시 전입일 기준 대항력 없음) |
| 예상 인수액 | 138,069,664원 (현재 회차 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
말소기준권리는 2023년 1월 31일 갑구 8번 국(기흥세무서장) 압류입니다. 이후 등기된 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 신탁등기와 2021년 국세 압류는 이미 말소되었습니다.
다만 등기의 소멸과 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 정민규의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞선다는 점이 핵심이며, 낙찰 후에도 배당 부족액을 부담할 수 있습니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당금과 인수액이 달라질 위험도 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
정민규 2층 203호 전부 · 주거 |
전입 2022.04.25 확정 2022.02.25 임차권등기 2024.05.21 |
155,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
미배당 인수
배당요구 있음 |
| 전무진 |
전입 2025.02.03 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
말소기준권리 이후 전입 |
보증기관 명의의 별도 대위·승계 중복신고는 실제 임차인 수에 포함하지 않았으며, 확인되는 실제 임차인은 정민규와 전무진 2명입니다. 전무진의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 실질취득비용 — 낙찰가가 아니라 보증금이 기준
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 17,648,000원 | 6회 유찰 후 입찰 기준 |
| 정민규 임차보증금 | 155,000,000원 | 대항력 있는 보증금 총액 |
| 임차인 예상배당 | 16,930,336원 | 집행비용 공제 후 배당 |
| 매수인 보증금 인수 | 138,069,664원 | 보증금 미배당액 |
| 실질취득 부담 | 155,717,664원 | 낙찰가 + 예상 인수액 |
현재 회차에서는 매각대금 17,648,000원에서 예상 집행비용 717,664원을 제외하고 정민규에게 16,930,336원이 배당됩니다. 보증금 155,000,000원 중 남은 138,069,664원이 매수인 인수 예상액입니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 17,648,000원 | 138,069,664원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 12,353,600원 | 143,268,765원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 8,647,520원 | 146,908,135원 | 0원 |
회차별 추정에서도 낙찰대금이 감소하는 만큼 인수액이 증가합니다. 7회 유찰 시 예상 인수액은 143,268,765원, 8회 유찰 시에는 146,908,135원으로 늘어납니다. 따라서 유찰만 기다린다고 실질취득가격이 저렴해지는 경매가 아닙니다. 각 회차는 집행비용 추정액 차이에 따라 총부담이 조금씩 달라집니다.
⑤ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래가격보다 높다
멤버스힐의 실거래 자료는 총 7건입니다. 전체 평균은 149,428,571원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 시장을 판단하기에는 한계가 있습니다. 최근 12개월 평균 128,666,666원과 최신 거래 148,000,000원, 최근 가격 추세 -22.0%를 더 중요하게 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 42.7㎡ | 2층 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 36.64㎡ | 4층 | 119,000,000원 |
| 2025.09 | 36.64㎡ | 4층 | 119,000,000원 |
| 2023.08 | 42.7㎡ | 3층 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 42.7㎡ | 3층 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 42.07㎡ | 5층 | 205,000,000원 |
| 2021.08 | 42.7㎡ | 2층 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 128,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 149,428,571원 |
거래 표본은 전용 36.64~42.7㎡이며 대상 호실의 비교면적 38.974㎡와 완전히 일치하지 않습니다. 특히 2025.09의 동일 면적·층·가격 거래가 두 건 포함되어 있으므로 중복 여부와 개별 호실 차이를 확인해야 합니다.
현재 최저매각가 17,648,000원만 비교하면 최근 평균 시세의 13.7%로 보입니다. 그러나 이것은 인수보증금을 제외한 수치입니다. 실제 비교할 금액은 155,717,664원입니다.
이 실질취득 부담은 최근 12개월 평균 128,666,666원보다 높고, 최신 거래 148,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -22.0% 하락하고 있어, 과거 전체 평균을 근거로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 17,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 717,664원 |
| 1. 임차인 정민규 · 우선변제 | 155,000,000원 | 16,930,336원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 171,972,929원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 정민규 | 155,000,000원 | 138,069,664원 (미배당) |
집행비용은 매각가의 약 4.1%로 추정했습니다. 정민규에게 배당되는 16,930,336원을 제외한 보증금 138,069,664원은 매수인 인수 예상액입니다. 한국주택금융공사의 청구금액 171,972,929원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·금액이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 및 교통시설과의 거리와 편의성을 고려할 때 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 2017.01.09 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 청마로51번길에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(당하구획정리)에 해당합니다. 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 및 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 90세대 규모의 다세대 단지이며, 최근 실거래 평균이 과거보다 낮아지고 있습니다. 6회 유찰이라는 경매 이력까지 고려하면 매도 시 가격·기간 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 정민규의 임차보증금 155,000,000원, 예상배당 16,930,336원, 인수 예상 138,069,664원을 기준으로 실제 배당순위와 미배당 규모를 재검토해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 최저가 17,648,000원이 아니라 실질취득 155,717,664원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 1번 정민규의 주택임차권등기와 매각물건명세서상 보증금 미변제액 인수 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대한 당해세·우선권 여부를 확인하고, 세금 배당이 임차보증금 인수액에 미칠 영향을 계산해야 합니다.
- 전무진 점유 조사. 전입일은 2025.02.03으로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구 상황과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 검증. 2025.09의 동일 면적·층·금액 거래가 두 건 포함되어 있습니다. 중복 여부를 확인하고, 대상 호실과 유사한 면적의 실제 매매사례를 우선 비교해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 거래 추세 -22.0%를 감안해 과거 전체 평균이나 감정가만으로 적정 매수가를 설정하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자와 협의 가능성, 명도비용, 관리비 체납 및 승계 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,764만원에 낙찰받아도 1.56억을 부담한다”
이 사건의 핵심은 유찰이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인에게 돌려줘야 할 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크다는 점입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인이 부담할 미배당 보증금이 증가하므로, 실제 취득비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
현재 회차에서 예상되는 실질취득 부담은 155,717,664원입니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 128,666,666원, 최신 거래는 148,000,000원이며, 거래 추세는 -22.0%입니다. 즉, 최저가만 보면 극단적으로 저렴하지만 실제로는 최근 시세 이상의 비용을 부담하는 구조입니다.
한국주택금융공사의 강제경매 신청채권은 171,972,929원이지만, 현재 예상배당에서는 신청채권자에게 돌아가는 금액이 0원입니다. 매각대금이 선순위 임차보증금의 일부 변제에 소진되기 때문입니다. 국세·지방세 배당이 추가되면 임차인 미배당액은 더 커질 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 이 물건은 6회 유찰로 가격 메리트가 커진 일반적인 저가 매물이 아니라, 대항력 임차보증금이 실질취득가격을 지배하는 고위험 경매입니다. 최근 시세보다 높은 취득 부담, 하락 추세, 세금 변수와 점유 위험을 고려할 때 현재 조건에서 적극적인 입찰은 권하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 실질취득비용은 낮지 않습니다.
