인천지방법원 2025타경510418. 인천 서구 당하동 멤버스힐 101동 2층 203호의 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 강합니다. 감정가 150,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 36,015,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 정민규의 전입일은 2022.04.25, 확정일자는 2022.02.25로 말소기준인 2023.01.31 압류보다 앞섭니다. 임차보증금 155,000,000원에 대해 배당요구도 했지만, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 34,966,730원만 배당되고 120,033,270원이 남아 매수인에게 인수됩니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 36,015,000원만 보면 안 됩니다. 36,015,000원 + 120,033,270원 = 156,048,270원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 정민규가 배당받는 금액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조여서 총 부담은 임차보증금 155,000,000원 부근에 머뭅니다. 5회 유찰 시에도 낙찰가 25,210,500원과 인수액 130,643,289원, 6회 유찰 시에도 낙찰가 17,647,350원과 인수액 138,070,302원이 함께 움직입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.01.31 국 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 경매개시결정, 2024.05.21 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 정민규의 임차권은 등기일만 보면 후순위처럼 보이지만, 실제 전입일이 2022.04.25로 말소기준보다 앞서고 대항력이 인정됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

멤버스힐의 면적 매칭 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 149,428,571원이지만, 과거 190,000,000원·205,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 3건 평균은 128,666,666원, 최신 거래는 2026.01의 148,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -22.0%의 하락 추세입니다.

현재 회차 실질취득 156,048,270원은 최근 12개월 평균 128,666,666원의 약 121.3%이며, 최신 거래 148,000,000원보다도 8,048,270원 높습니다. 최저매각가 자체는 최근 12개월 평균의 28.0%에 불과하지만, 대항력 임차보증금 인수를 합치면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 이 사건에서 “감정가 24%니까 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)

현재 회차에서는 정민규 보증금 중 120,033,270원이 남아 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 실질부담

추가 유찰이 발생하면 표면상 최저가는 2,521만원, 1,765만원 수준으로 더 낮아집니다. 하지만 정민규의 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질부담은 각각 155,853,789원, 155,717,652원으로 유지됩니다. 이 사건은 유찰 횟수만 늘어난다고 가격 메리트가 생기는 전형적인 물건이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 북측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 간선도로 및 교통시설과의 거리·편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 청마로51번길 중로의 지선도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하구획정리)이며 성장관리권역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
• 환금성. 멤버스힐은 90세대, 2017.01.09 준공입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회이고 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 -22.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 36,015,000원이 아니라 인수액을 더한 156,048,270원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 정민규 보증금 인수 확인. 임차보증금 155,000,000원, 전입 2022.04.25, 확정일자 2022.02.25, 배당요구 2024.05.21입니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가도 인수액이 증가해 합계 부담은 155,000,000원 부근에 유지됩니다.
• 세금 압류 확인. 국·서울특별시·인천광역시 서구의 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 원본에서 확인해야 합니다.
• 전무진 점유 확인. 2025.02.03 전입으로 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다. 현황 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 149,428,571원보다 최근 12개월 평균 128,666,666원과 최신 거래 148,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.

맺으며 — “3,601만원짜리 물건”이 아니다

이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 150,000,000원의 24.01%인 36,015,000원까지 떨어져 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 정민규의 대항력 있는 임차보증금이 남아 있어 현재 회차 기준 실질취득은 156,048,270원입니다. 이는 최근 12개월 평균 128,666,666원을 약 21.3% 웃돌고, 최신 거래 148,000,000원보다도 높습니다.

게다가 시장 추세는 최근 거래군이 이전 거래군보다 22.0% 낮아진 상태이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 추가 유찰을 해도 임차보증금 인수가 늘어 실질부담은 크게 줄지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰됐는가”가 아니라 “배당 후 얼마를 인수해야 하는가”입니다. 표면 최저가와 실질취득가를 반드시 분리해서 봐야 합니다.