수원지방법원 2025타경851. 용인 수지구 신봉동 ‘신봉마을엘지자이1차아파트’ 112동 5층 503호입니다. 감정평가상 전용면적은 115.869㎡이고, 20층 건물의 5층에 위치하며 현관·방4·거실 및 주방·욕실 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 나근호로, 2018년 6월 1일 거래가 455,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022년 주식회사푸른상호저축은행 근저당 650,000,000원, 2025년 광주신용보증재단 및 전남신용보증재단 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 소멸합니다. 신청채권자인 주식회사푸른상호저축은행은 신건 매각가를 가정해도 채권액 전부를 배당받지 못하지만, 그 미배당분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 873 신봉마을엘지자이1차아파트 112동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 115.869㎡ · 방4·거실 및 주방·욕실 등 · 20층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 나근호 (2018.06.01. 거래가 455,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 740,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사푸른상호저축은행 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.06.01. 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 2022년 푸른상호저축은행 근저당, 2025년 광주신용보증재단·전남신용보증재단 가압류와 경매개시결정이 모두 후순위입니다. 등기상 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않으며, 배당 시 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 나승호 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나승호 | 2024.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
나승호의 전입신고일은 2024.07.30으로 말소기준권리인 2018.06.01보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 권리분석상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니며 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건부터 최근 실거래 평균 아래
신봉마을LG자이1차는 1,990세대이며 사용승인일은 2004.02.17입니다. 비교 자료의 목표 면적은 115.869㎡이고 면적 매칭이 확인되어 있습니다. 최근 실거래 12건의 평균은 843,083,333원, 최저 거래는 752,000,000원, 최고 거래는 950,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 전용 115.87㎡ 8층 903,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 115.87㎡ | 8 | 903,000,000원 |
| 2026.07 | 122.88㎡ | 14 | 840,000,000원 |
| 2026.07 | 115.87㎡ | 15 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 122.88㎡ | 13 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 122.88㎡ | 4 | 797,000,000원 |
| 2026.05 | 122.88㎡ | 16 | 910,000,000원 |
| 2026.05 | 122.88㎡ | 13 | 860,000,000원 |
| 2026.05 | 115.87㎡ | 4 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 122.88㎡ | 4 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 115.87㎡ | 10 | 752,000,000원 |
| 2026.05 | 115.87㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2026.04 | 115.87㎡ | 7 | 805,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 115.869㎡ | 12건 | 843,083,333원 |
현재 최저매각가 740,000,000원은 최근 12개월 평균 843,083,333원의 87.8%입니다. 전체 평균만 낮아 보이는 것이 아니라 최신 거래 903,000,000원과 최근 실거래 최저 752,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수가 없으므로 권리상 실질취득 기준도 740,000,000원 + 인수 0원으로, 시세 비교 기준이 최저가와 달라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 740,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,800,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사푸른상호저축은행 | 650,000,000원 | 406,200,000원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 13,333,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,012,333,344원 중 예상 배당액은 730,200,000원이며, 미배당액은 282,133,344원입니다. 신청채권자인 주식회사푸른상호저축은행도 406,200,000원만 배당되어 미배당이 발생합니다. 그러나 후순위 채권의 미배당은 낙찰자 인수로 이어지지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 740,000,000원 | 730,200,000원 | 282,133,344원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 592,000,000원 | 583,680,000원 | 428,653,344원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 473,600,000원 | 466,464,000원 | 545,869,344원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수되는 유형과 달리, 이 사건은 최저가가 내려가면 권리상 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다가구주택·상가주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 20층 건물의 5층이며 사용승인일은 2004.02.17입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 18미터, 북서측 및 동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지. 신봉마을LG자이1차는 1,990세대이며 최근 실거래 자료 12건이 확인됩니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 임대차 확인. 나승호의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 명도 상태 확인. 권리 인수 0원과 실제 인도 난도는 별개이므로 현장 점유관계와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 740,000,000원은 최근 12개월 평균 843,083,333원의 87.8%이며, 최신 거래 903,000,000원과 최근 실거래 최저 752,000,000원보다 낮습니다.
- 후순위 미배당 구분. 푸른상호저축은행 및 가압류권자의 미배당은 채권자의 회수 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 제한 확인. 성장관리권역·비행안전제3구역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시를 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 푸른상호저축은행 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 나승호도 2024.07.30 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 현재 신건 최저가 740,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 843,083,333원의 87.8%입니다. 최신 2026.08 거래 903,000,000원, 최근 실거래 최저 752,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 낮습니다. 따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리 안전성과 가격 경쟁력이 동시에 확인되는 신건입니다. 다만 점유자의 보증금·확정일자·배당요구와 실제 명도 상태가 미확인인 만큼, 최종 입찰 전에는 이 부분을 반드시 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
