인천지방법원 2025타경510449. 인천 부평구 부평동 풀하우스 1층 105호입니다. 공부상 용도는 소매점이고 현황은 공실입니다. 말소기준권리는 2020.09.28 설정된 만수새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,056,250,000원입니다. 이후 2025.07.04 임의경매개시결정이 기입됐고, 이 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 241,541,000원으로 감정가 1,006,000,000원의 24.01% 수준입니다. 절대 금액만 보면 감정가와 차이가 크지만, 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 오히려 이미 4회 유찰됐다는 사실과 현황 공실인 소매점이라는 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510449 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 210-2 풀하우스 1층 105호 · 도로명 인천광역시 부평구 대정로 50 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 김려화 지분 2분의 1 · 장초 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,006,000,000원 / 241,541,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 만수새마을금고 / 856,089,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 소멸
임차인 없음. 다만 감정요항표에는 임대상황이 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 만수새마을금고의 2020.09.28 근저당권이며, 2025.07.04 기입된 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 흐름 — 감정가 24.01%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 241,541,000원입니다. 감정가 1,006,000,000원 대비 24.01%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 169,078,700원, 6회 유찰 시 118,355,089원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 241,541,000원 | 818,890,574원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 169,078,700원 | 890,338,402원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 118,355,089원 | 940,351,882원 |
중요한 점은 이 사건에 실거래 비교자료가 없다는 것입니다. 따라서 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 이미 4회 유찰됐다는 이력은 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 차이가 있었음을 보여주는 사실이고, 공실 소매점이라는 용도 특성까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,181,574원 |
| 2. 근저당 · 만수새마을금고 | 1,056,250,000원 | 237,359,426원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 241,541,000원 가정 시 집행비용 4,181,574원을 제외한 237,359,426원이 만수새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 818,890,574원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평서초등학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택이 소재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 부평역·부평시장역이 소재하며, 대중교통편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 공부상 소매점으로 등재돼 있고 현재 공실상태입니다. 공부와 현황의 용도 차이는 없습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 환금성 체크. 현재 공실인 소매점이고 4회 유찰된 만큼, 주거형 물건처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 상권과 임대수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물과 인근 유사 소매점의 실제 거래가격·임대료·공실기간을 확인해 241,541,000원의 시장 적정성을 검증해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 현황은 공실이지만 감정요항표상 임대상황은 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 소매점입니다. 사용하려는 업종이 해당 호실과 건물의 용도·관리규약·관련 규제에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 4회 유찰됐으므로 단순히 가격이 내려왔다는 사실보다 상권·접근성·호실 위치·공실 등 실제 원인을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비·공용부담 확인. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.28 만수새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 다른 문제입니다. 감정가 1,006,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 241,541,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 공부상 소매점이고 현황 공실입니다. 따라서 승부처는 ‘감정가 대비 얼마나 떨어졌는가’가 아니라 241,541,000원에 취득했을 때 실제 상권·임대수익·재매각 수요가 그 가격을 뒷받침하는가입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 4회 유찰이라는 이력과 공실 소매점의 환금성은 별도로 검증해야 합니다.
