수원지방법원 2025타경3106. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 뉴캐슬빌라 3동 4층 401호, 다세대주택입니다. 현재 소유자 김용성은 2018.06.12 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 한국양토양록축산업협동조합의 채권최고액 196,800,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 등기된 광주신용보증재단 가압류, 국·광주시의 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정, 낙원새마을금고 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치해 데이터상 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인도 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 권리 인수보다는 배당순위와 가격 검증이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 217-3 뉴캐슬빌라 3동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김용성 (2018.06.12 소유권이전, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양토양록축산업협동조합 / 147,254,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2018.06.12 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 196,800,000원이고 근저당권자는 한국양토양록축산업협동조합입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 일부 과거 가압류와 경매개시결정은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
임차인·점유 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용욱 | 2018.08.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김용욱의 전입일은 2018.08.07로 말소기준권리인 2018.06.12 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판단대로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 여부와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 데이터상 매수인의 보증금 인수액은 0원입니다.
② 가격 검증 — 70% 유찰가를 곧바로 ‘싼 가격’으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 201,600,000원으로 감정가 288,000,000원의 70%입니다. 뉴캐슬빌라(3동)는 8세대이고 사용승인일은 2017.05.30, 비교 대상 면적은 62.04㎡입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 직접 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 196,800,000원 | 196,800,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 1,177,600원 |
| 3. 가압류 · 낙원새마을금고 | 5,186,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 221,986,047원, 채권자 예상배당은 197,977,600원, 미배당은 24,008,447원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 24,008,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 83,641,727원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 125,380,159원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호이며 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 곤지암2리마을회관 남동측 인근으로 공동주택(다세대주택), 단독주택, 임야 등이 형성되어 있고 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 외벽은 외장석 등 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 부정형 토지의 공동주택 건부지이고 북측으로 세로가 소재합니다. 공시지가는 377,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 뉴캐슬빌라(3동)는 8세대이며 사용승인일은 2017.05.30입니다. 실거래 가격 비교값이 없어 환금성은 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김용욱의 전입일은 2018.08.07로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 신청채권액과 근저당액 구분. 신청채권자 청구액 147,254,166원과 근저당 채권최고액 196,800,000원은 서로 다른 숫자입니다. 실제 채권액과 배당표를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 288,000,000원 대비 최저가가 201,600,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 시세와의 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유·명도. 조사상 임차인이 존재하므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만 현장 상태와 관리비 등은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 기준점이 분명합니다. 2018.06.12 한국양토양록축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 조사된 김용욱도 2018.08.07 전입으로 대항력 없음이며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
하지만 최저가 201,600,000원이 감정가의 70%라는 사실은 시세 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 금액이 제시되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 조사상 임차인의 보증금·확정일자와 국세·지방세의 실제 배당순위도 최종 확인이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보류입니다. 입찰 전에는 시세와 배당표를 함께 검증해야 합니다.
