수원지방법원 2025타경3335. 경기도 광주시 장지동 담안길 51-5 소재 다세대주택의 2층 201호가 경매로 나왔습니다. 소유자는 김춘화 씨이며, 2012년 거래가액 165,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 118,800,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 추가 근저당권과 가압류가 이어졌고, 2025년 8월 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 이 사건은 일반적인 후순위 권리 문제보다 건물 표시의 불일치가 핵심입니다. 경매 표시에는 '1호동'이 등장하지만 현황조사에서는 그 건물이 존재하지 않고, 지상에는 103동과 104동이 있으며 대상 주택을 104동 201호로 파악했습니다. 따라서 등기부, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현장 현황이 동일한 부동산을 가리키는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 장지동 233-5 1호동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 담안길 51-5 |
| 현황조사상 대상 | 104동 201호 · 1호동 부존재 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 4층 건물 중 2층 |
| 내부구성 | 방 3개 · 욕실 2개 · 거실 · 주방/식당 |
| 시세 비교 면적 | 68.99㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 개별난방 |
| 소유자 | 김춘화 (2012.05.24 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 | 275,500,000원 |
| 최저매각가 | 134,995,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 96,991,868원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유 조사 | 오재석 · 201호 · 주거 사용 · 2025.04.07 전입 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2012.05.24 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 118,800,000원)입니다. 뒤이어 설정된 국민은행 추가 근저당권 21,600,000원, 경기신용보증재단 근저당권 25,000,000원, 김복자 근저당권 20,000,000원 및 두 건의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 김경이 명의 근저당권 80,000,000원은 이미 말소되었습니다.
따라서 제시된 권리관계와 예상배당을 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권이 배당받지 못하는 것과 낙찰자가 그 채무를 승계하는 것은 다른 문제입니다. 후순위 채권의 미배당액은 별도로 발생하지만, 그 금액이 곧 매수인의 부담이 되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오재석 201호 · 주거 |
2025.04.07 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 대항력 없음으로 조사 |
미확인 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유자는 오재석 1명입니다. 전입일은 2025.04.07로 말소기준권리인 2012.05.24 국민은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 없습니다.
그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 임대차계약의 구체적인 내용 및 점유 경위도 추가 확인이 필요합니다. 임차인 보증금의 존재나 금액을 임의로 확정하거나, 미상 보증금을 매수인의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 87.1%라는 숫자의 한계
비교 대상은 담안빌리지(103,104동)입니다. 총 11세대 규모로 2012.04.24 준공된 다세대주택이며, 비교 면적은 68.99㎡입니다. 확인되는 거래는 2021년 7월 1건으로, 현재 매각기일과는 상당한 시차가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 68.99㎡ | 4층 | 155,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 68.99㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
최저매각가 134,995,000원은 확인 거래가격 155,000,000원의 87.1% 수준입니다. 단순 비교하면 과거 실거래보다 낮지만, 이 숫자만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 거래 시점이 2021년 7월이고 표본도 단 1건이며, 거래된 주택은 4층인 반면 경매 대상은 2층이기 때문입니다.
특히 최근 실거래 흐름을 판단할 연속 거래 사례가 없어 최근 상승·하락 추세를 확인할 수 없습니다. 실거래 1건으로 산출된 평균을 현재의 확정적인 시장가격처럼 사용하면 가격 메리트가 과대평가될 수 있습니다. 낮은 최저매각가는 확인되지만, 현재 시세 대비 할인율은 검증되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,689,930원 |
| 1. 근저당 · 국민은행(을구 1) | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행(을구 3) | 21,600,000원 | 13,505,070원 |
| 3. 근저당 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김복자 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,983,446원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 12,555,619원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 225,939,065원 | 132,305,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 2,689,930원을 제외한 채권자 예상배당은 132,305,070원입니다. 첫 번째 국민은행 근저당권에 118,800,000원, 추가 근저당권에 13,505,070원이 배당되며, 다른 후순위 채권자에게는 배당액이 없습니다.
채권 총액 225,939,065원 중 93,633,995원이 미배당될 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여금도 0원입니다. 다만 후순위 채권의 미배당액과 매수인 인수액은 구별해야 합니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석되며, 집행비용은 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 134,995,000원 | 132,305,070원 | 93,633,995원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 94,496,500원 | 92,395,563원 | 133,543,502원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 66,147,549원 | 64,556,893원 | 161,382,172원 | 0원 |
유찰이 계속되면 배당재원이 감소하고 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 계산됩니다.
현재 회차에서는 국민은행의 신청채권 청구액 96,991,868원이 충족되는 것으로 추정되지만, 추가 유찰 시나리오에서는 신청채권 전액이 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 장지동 광남고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 광주시 외곽 주거지대입니다.
- 교통. 담안길 주변으로 노선버스가 통과하는 4차로 도로가 있으며, 대중교통시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 대상 토지는 폭 6미터 포장도로로 출입할 수 있고 승용차 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 2층입니다. 외벽은 벽돌치장쌓기 등이며 위생·급배수설비와 개별난방이 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 다세대주택 부지로 사용되고 있습니다. 토지면적은 904.0㎡, 공시지가는 818,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 복수의 토지이용 제한이 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 그러나 매각물건명세서의 동 표시 불일치는 별도로 해소해야 합니다.
- 환금성. 담안빌리지(103,104동)는 총 11세대 규모입니다. 확인된 거래 사례가 2021년 1건이므로 가격 형성과 재매각 가능성을 신중하게 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 동·호수 확정. 매각물건명세서의 '1호동'과 현황조사의 '104동 201호'가 법적으로 동일한 부동산인지 확인하세요. 표시 정정·보완 여부와 경매 목적물 특정에 문제가 없는지 법원에 확인하는 것이 우선입니다.
- 등기부와 건축물대장 대조. 집합건물 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 건물도면, 감정평가서 및 현장 구조를 함께 대조하세요. 동·호수 표시 문제가 등기와 실제 점유 부분의 불일치로 이어지는지 점검해야 합니다.
- 점유자 오재석 확인. 전입일은 2025.04.07로 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 계약관계와 실제 점유 상태를 조사하고 인도 절차를 검토하세요.
- 시세 재검증. 2021년 7월 거래가격 155,000,000원은 현재 가격의 확정적 기준이 아닙니다. 동일 건물과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 실제 매물가격, 층·면적·상태를 비교해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 총 11세대 규모의 소규모 다세대주택인 만큼 거래 빈도와 향후 매도 소요기간을 고려하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 93,633,995원이 매수인 채무로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 당해세, 최우선변제, 미납 관리비 등 별도 위험은 확인해야 합니다.
- 매각기일 최종 확인. 2026.10.26 매각 진행 여부와 물건명세서 보완, 정정공고, 기일변경 여부를 법원 공고 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “반값 경매보다 중요한 것은 무엇을 사는가”
이 사건은 감정가 275,500,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 134,995,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류는 소멸하고, 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 표면적인 권리 구조만 보면 접근할 여지가 있습니다.
그렇지만 투자의 핵심은 단순한 권리 소멸 여부가 아닙니다. 등기·매각 표시에는 '1호동'이 적혀 있지만 실제 매각 대상은 '104동 201호'로 조사되어 있습니다. 이 차이를 명확히 해소하지 않으면 낙찰 이후에도 목적물 확인과 인도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 최저가가 과거 실거래가격의 87.1%라는 점은 확인되지만, 그 거래는 2021년 7월의 단 1건입니다. 현재 가격 수준이나 최근 시세 추세를 입증하는 자료로는 부족합니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성 문제와 점유관계 확인 필요성까지 겹칩니다.
결론은 '권리상 인수 0원, 그러나 입찰 판단은 보류'입니다. 무엇보다 동·호수 표시와 경매 목적물의 법적 동일성이 먼저 확정되어야 합니다. 그다음에 현재 시세와 명도비용을 검증해야 비로소 최저가 134,995,000원의 실질적인 매력을 판단할 수 있습니다. 감정가 49%라는 숫자보다, 정확하고 문제없이 취득할 수 있는 부동산인지가 우선입니다.