수원지방법원 2025타경3335. 경기도 광주시 장지동 233-5 소재 다세대주택의 제2층 201호입니다. 감정평가상 방 3개·욕실 2개·거실·주방/식당으로 구성된 다세대주택 단위세대이고, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 275,500,000원의 70%인 192,850,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
권리구조의 출발점은 2012.05.24 설정된 국민은행 근저당 118,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 2017년 국민은행 근저당 21,600,000원, 2018년 경기신용보증재단 근저당 25,000,000원, 2022년 김복자 근저당 20,000,000원 및 2025년 가압류 2건은 모두 후순위로 매각 소멸합니다. 매수인에게 등기상 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 장지동 233-5 · 현황조사상 104동 201호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 담안길 51-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 68.99㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당 · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김춘화 (2012.05.24 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,500,000원 / 192,850,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 96,991,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012.05.24 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 설정됐던 김경이의 80,000,000원 근저당은 2017.01.20 이미 말소됐고, 남아 있는 국민은행 추가 근저당·경기신용보증재단 근저당·김복자 근저당과 가압류 2건은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 늦고 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오재석 | 201호 · 주거 | 2025.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 오재석의 전입일은 2025.04.07로 말소기준인 2012.05.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 그 보증금이 매수인에게 대항하여 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 비교 — 1회 유찰이어도 비교 거래보다 높다
비교 가능한 담안빌리지(103·104동) 동일면적 68.99㎡ 거래는 2021.07 4층 155,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 192,850,000원은 이 거래가의 124.4%입니다. 거래 표본이 1건이고 시점도 2021년이라 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 보기에는 한계가 있지만, 적어도 확보된 거래자료만 놓고 보면 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 68.99㎡ | 4 | 155,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 192,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,499,900원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 3. 경기신용보증재단 근저당 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 김복자 근저당 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 경기신용보증재단 가압류 | 27,983,446원 | 3,950,100원 |
| 6. 국민은행 가압류 | 12,555,619원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 225,939,065원 중 189,350,100원이 배당되고 36,588,965원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 192,850,000원 | 189,350,100원 | 36,588,965원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 134,995,000원 | 132,305,070원 | 93,633,995원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 94,496,500원 | 92,395,563원 | 133,543,502원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차의 실질취득 192,850,000원은 비교 거래 155,000,000원보다 높지만, 2회 유찰 시 매각가 134,995,000원은 해당 비교 거래보다 낮아집니다. 다만 거래 표본이 오래되고 1건뿐이므로 단순 숫자만으로 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광남고등학교 북동측 인근으로, 주위는 다수의 다세대주택이 밀집한 광주시 외곽 주거지대입니다.
- 교통. 노선버스가 통과하는 4차로 담안길 주변이며 대중교통시설 접근성은 보통 수준입니다.
- 차량 접근. 폭 6미터 포장도로를 통해 출입하며 승용차 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층으로, 위생·급배수·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·특별대책지역·자연보전권역 등에 해당합니다.
- 토지. 부정형 904㎡ 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 818,800원/㎡입니다.
- 환금성. 담안빌리지(103·104동)는 11세대이고 동일면적 확인 거래가 1건이라 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. ‘1호동’ 표기와 실제 104동 201호 현황이 다른 만큼 입찰 전 대상 부동산 표시를 원본 서류에서 대조하세요.
- 점유관계. 오재석의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 확인. 현재 최저가 192,850,000원은 확인 가능한 동일면적 거래 155,000,000원보다 높습니다. 현장 중개 시세를 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모이고 거래 표본이 적으므로 재매각·담보가치까지 함께 점검하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등 토지이용 규제 내용을 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현재 가격과 물건특정이 핵심
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2012.05.24 국민은행 근저당이 말소기준이고, 오재석의 전입은 2025.04.07로 뒤에 들어왔습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸해 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건특정에는 주의가 필요합니다. 1회 유찰된 현재 최저가 192,850,000원은 확인 가능한 동일면적 거래 155,000,000원의 124.4%입니다. 더구나 비교 거래는 2021.07 한 건뿐이고, 제시목록의 ‘1호동’과 실제 조사된 ‘104동 201호’가 다릅니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않았고 물건 동일성 검증이 필수라는 것입니다.