📉 75.3% 💰 인수 0원 🔨 1회 유찰 👤 실제 임차인 1명
수원지방법원 2025타경4055. 광주시 태전동 쌍용스윗닷홈 205동 15층 1503호, 전용 84.746㎡ 아파트입니다. 현 소유자 황인선은 2022.01.18 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 420,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 331,100,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
이후 롯데캐피탈·병점신용협동조합·광주시·서울보증보험·국의 가압류 또는 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건은 임차인이 없는 물건이 아닙니다. 실제 임차인 이리혜의 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4055 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 688 쌍용스윗닷홈 205동 15층1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.746㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 황인선 (2022.01.18 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 260,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 299,246,817원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.01.18 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 331,100,000원이며, 이후의 롯데캐피탈 가압류 40,183,643원, 병점신용협동조합 가압류 15,142,691원, 광주시 압류, 서울보증보험 가압류 78,740,453원, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.08.07 신한카드 가압류 8,467,977원은 2024.09.25 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이리혜 | 2023.06.21 | 미상 | 미상 | 2025.11.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이리혜의 전입일은 2023.06.21로 말소기준일 2022.01.18보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미배당되더라도 대항력에 기초해 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구는 2025.11.14에 접수돼 있으므로, 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.3%
쌍용스윗닷홈2, 전용 84.75㎡ 동일면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 345,791,666원, 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 260,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 75.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.75㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 9 | 349,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.75㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 5 | 357,500,000원 |
| 2026.01 | 84.75㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 84.75㎡ | 15 | 373,000,000원 |
| 2025.10 | 84.75㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 345,791,666원 |
최근 12건의 거래범위는 300,000,000원~395,000,000원입니다. 현재 최저가 260,400,000원은 이 표본의 최저 실거래 300,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 75.3%입니다. 따라서 현재 회차는 감정가만 놓고 보는 신건과 달리 가격 할인 구간에 진입한 상태로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,445,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 331,100,000원 | 255,954,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 40,183,643원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 15,142,691원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 78,740,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 465,166,787원 중 예상 배당액은 255,954,400원, 미배당은 209,212,387원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 4,445,600원으로 추정됐고, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 15층 1503호입니다. 사용승인일은 2004.01.05입니다.
- 입지. 경기도 광주시 장지동 소재 광남고등학교 북측 인근으로, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 자연림, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·교육환경 보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 단지·거래. 쌍용스윗닷홈2는 398세대이며, 동일면적 최근 12건의 실거래가가 300,000,000원~395,000,000원 범위에서 확인됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았지만, 내부구조는 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물 현황도면과 탐문조사를 통해 확인돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자. 이리혜의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당 및 최우선변제 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되는 만큼 낙찰 후 점유 이전 일정과 인도절차를 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 우선배당. 광주시 압류와 국 압류가 존재하고 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 현재 가격 기준. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득 기준은 최저가 260,400,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 75.3%라는 할인폭을 기본 가격지표로 보세요.
- 동일면적 거래 편차. 최근 실거래가 300,000,000원부터 395,000,000원까지 분산돼 있으므로 15층이라는 조건과 실제 내부상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 핵심은 임차인·배당 확인”
이 물건의 말소기준은 2022.01.18 국민은행 근저당입니다. 실제 임차인 이리혜는 2023.06.21 전입해 기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계가 복잡해 보이는 것은 후순위 가압류·압류가 여러 건 있기 때문이지만, 제공된 분석상 이들은 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
가격은 감정가 372,000,000원에서 1회 유찰돼 260,400,000원까지 내려왔고, 이는 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 345,791,666원의 75.3%입니다. 최신 거래 300,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 분명한 가격 할인폭이 존재합니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 당해세·임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로, 권리 인수는 0원이지만 배당과 명도 확인은 끝까지 필요한 물건으로 정리할 수 있습니다.
