수원지방법원 2025타경4154. 경기도 광주시 신현동 뜨레아미 102동 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정가는 290,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 203,000,000원입니다. 소유자는 김성진이며, 현재 등기상 핵심 권리는 2018.06.25 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 294,000,000원이고, 이번 임의경매 역시 신한은행이 신청했습니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 광주시 압류, 현대캐피탈·삼성카드 가압류, 중랑구 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 권용식의 전입신고는 2021.08.17로 말소기준 2018.06.25보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당·명도 관련 세부사항은 매각물건명세서와 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4154 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 625 뜨레아미 102동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 머루숯길81번길 13-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2017.06.15 |
| 소유자 | 김성진 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 237,341,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.06.19 성남수정새마을금고 근저당권은 2018.06.25 해지로 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 신한은행 채권최고액 294,000,000원 근저당권입니다. 이후 남아 있는 광주시 압류와 현대캐피탈·삼성카드 가압류, 중랑구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권용식 | 2021.08.17 | 2025.11.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 권용식의 전입일은 2021.08.17로 말소기준권리인 2018.06.25 신한은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.11.14 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 2.03억과 실거래 2.85억·3.50억
뜨레아미(102동103동)는 총 16세대이고, 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 거래면적은 66.06㎡, 대상 면적은 67.51㎡로 면적 매칭이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 66.06㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2024.03 | 66.06㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 317,500,000원 |
최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 317,500,000원, 최신 거래는 2024.04 285,000,000원입니다. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 평균의 63.9%입니다. 감정가 290,000,000원보다도 낮아진 상태입니다. 다만 실거래 표본은 2건으로 많지 않고 최신 거래가 2024.04이므로, 2026.09 입찰가격을 정할 때 이 평균만을 그대로 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 294,000,000원 | 199,358,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,695,695원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,007,538원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,415,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 334,118,345원 중 199,358,000원이 배당되고, 미배당은 134,760,345원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
유찰이 더 진행되면 2회 유찰 시 최저가 142,100,000원, 3회 유찰 시 99,470,000원으로 내려갑니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 신청채권자 신한은행의 청구액 237,341,806원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현행정문화체육센터 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택이 밀집한 시가지 주변 주택지대로 근린생활시설·단독주택·임야 등이 함께 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 2층 202호이며 2017.06.15 사용승인됐습니다. 승강기, 도시가스보일러 개별난방, 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5-6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,266,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상의 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 권용식은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 서류와 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 점유형태를 확인하고 낙찰 후 인도명령·명도 협의 가능성을 점검하세요.
- 실거래 표본 주의. 비교 실거래는 2024.03·2024.04 두 건입니다. 317,500,000원 평균을 현재 시세로 단정하지 말고 현지 거래상황을 함께 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 수리상태와 실제 구조·누수·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무겁지 않고, 가격은 크게 내려왔다
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2018.06.25 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 권용식도 2021.08.17 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 290,000,000원에서 1회 유찰된 203,000,000원으로 내려와 최근 실거래 평균 317,500,000원의 63.9%입니다. 다만 그 실거래 표본은 285,000,000원과 350,000,000원 두 건뿐이고 최신 거래도 2024.04입니다. 따라서 권리는 비교적 단순하고 가격 숫자는 낮아졌지만, 시세 확신과 임차·점유 확인이 최종 관문인 다세대 경매로 보는 것이 적절합니다.
