수원지방법원 2025타경4352. 광주시 회덕동 120-1 일대의 단독주택 및 주차장으로 이용 중인 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 722,079,720원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 505,456,000원입니다. 신청채권자는 성남수정새마을금고이며, 경매 청구금액은 349,030,000원입니다.

건물 등기에서 말소기준으로 표시된 권리는 2025.09.18 성남수정새마을금고 가압류입니다. 가압류 및 이후 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 하지만 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 문제가 해결됐다는 의미는 아닙니다. 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차인 위험은 별개

등기상 가압류는 성남수정새마을금고의 청구금액 340,000,000원으로, 2025.09.18 접수됐습니다. 이후 2025.09.22 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 낙찰자가 그대로 부담할 권리가 아닙니다.

다만 건물 등기 권리내역에는 근저당권이 확인되지 않는 반면, 경매개시결정은 임의경매로 기재되어 있습니다. 따라서 대상 건물과 토지별 담보권, 경매신청의 근거 및 말소기준권리 관계는 사건기록과 각 등기 원본을 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 양경희 1명입니다. 보증기관에 의한 중복 승계신고는 확인되지 않습니다.

대항력 판단은 전입일뿐 아니라 실제 점유, 유효한 임대차 및 관련 요건을 종합해야 합니다. 전입이 빠르다는 사실만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수 없습니다.

실질취득 비용의 판단식은 다음과 같습니다.

특히 유효한 대항력을 가진 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금 중 배당되지 못한 부분을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 사건에 그 구조가 적용되는지는 보증금 및 배당관계 확인 전까지 판단할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 505,456,000원으로 감정가 722,079,720원의 약 70%입니다. 그러나 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비이며, 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

또한 이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 단독주택·주차장과 토지, 도로 지분, 미사용승인 건물이 결합된 물건입니다. 동일한 권리·인허가 조건을 가진 비교 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 최저가의 가격 경쟁력을 판정하기 어렵습니다. 임차보증금 인수 위험까지 반영하면 현재 실질취득 비용은 미확정입니다.

회차별 금액은 매각가에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 실제 낙찰가나 향후 매각일정이 확정된 것은 아닙니다. 표의 미배당은 가압류 채권 기준이며 임차보증금 미배당과는 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 505,456,000원 가정)

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 7,454,560원, 가압류 채권 배당 340,000,000원, 소유자 잔여 158,001,440원으로 배분됩니다. 다만 이는 임차인의 보증금·우선변제와 당해세 등을 반영하지 않은 조건부 계산입니다.

신청채권자의 경매 청구금액은 349,030,000원인 반면, 배당 시뮬레이션은 가압류 청구금액 340,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 실제 채권액, 배당순위 및 배당요구 내역을 확정하기 전에는 배당결과를 보장할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물·토지 위험 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주시 회덕동 회덕교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·농경지·임야 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 1층 건물로, 단독주택과 주차장으로 이용 중입니다. 급배수·위생·도시가스·난방·태양광 설비 및 주차장 자동문 등이 갖춰져 있습니다.
• 사용승인. 목록 5 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다. 건축물의 적법성, 사용승인 가능 여부, 시정 또는 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다. 위반건축물 표시 여부와 사용승인 여부는 별도 문제입니다.
• 지목 불일치. 목록 1, 2의 공부상 지목은 임야이나 실제로는 단독주택 건부지인 대지로 이용됩니다. 지목변경 가능성, 관련 인허가와 토지 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 도로 지분. 목록 3, 4는 도로로 이용되는 토지의 지분매각입니다. 도로의 소유관계, 공유지분 범위, 통행·차량 진출입과 처분 가능성을 검토해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 여러 토지이용 제한이 적용됩니다. 목록 1, 2에는 준보전산지 관련 사항도 기재돼 있습니다.
• 토지 현황. 토지정보에는 면적 314.0㎡, 공시지가 469,800원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건이 표시됩니다. 일괄매각 전체의 토지면적 및 목록별 지분과는 구분해 대조해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재돼 있습니다. 표시된 기간은 매각기일 전에 종료되므로 현재 지정·연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 건물보다 미사용승인 상태, 지목 불일치, 도로 지분 및 복합적인 토지 규제로 인해 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 향후 매도와 담보대출 가능 조건도 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 양경희의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유·인도 및 전입관계를 확인해야 합니다. 보증금을 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제 판단. 확정일자, 배당요구 여부, 배당순위 및 실제 회수 가능 금액을 대조해 매수인이 인수할 미배당 보증금이 있는지 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 선순위 임차인에 관한 특별매각조건, 매수인 인수 여부 및 매각기일 전 변경사항을 최신 명세서로 확인해야 합니다.
• 경매신청 권원 대조. 임의경매개시결정과 건물 등기의 근저당권 미확인 사항을 각 토지·건물 등기 및 사건기록으로 대조해야 합니다.
• 미사용승인 건물 조사. 건축허가·신고 내역, 사용승인 가능성, 건축물대장·현황 불일치, 추가 공사나 행정상 조치 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 범위와 목록 1~5 각각의 소유권·토지면적·지분·이용현황을 매각목록 및 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
• 도로 이용권 확인. 도로 지분의 공유관계와 실제 통행에 필요한 권리, 차량 접근 가능성, 타인 소유 토지 이용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 및 금융 확인. 비교 가능한 주택·토지 거래와 감정평가의 건물·토지별 산정 근거를 검토하고, 미사용승인 건물의 담보대출 가능 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 부담 비용 확인. 체납 관리비·세금, 인도 및 명도 비용, 건축물 관련 추가 비용 등 실질취득에 영향을 주는 항목을 점검해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%가 곧 안전마진은 아니다”

이 사건은 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판정할 수 없는 경매입니다. 가장 먼저 해결해야 할 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 양경희의 대항력 및 보증금 인수 여부입니다. 보증금이 미상인 이상 현재 최저가 505,456,000원을 실질취득 비용으로 볼 수 없습니다.

아울러 미사용승인 단독주택·주차장, 임야의 대지 이용, 도로 지분매각이라는 문제가 동시에 존재합니다. 이러한 요소는 낙찰 이후에도 부동산의 이용과 처분에 영향을 미칠 수 있습니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 임차인의 실제 인수금액, 건축물 사용승인 관계, 토지별 권리와 환금성, 비교 가능한 시장가격을 확인하기 전에는 적정 입찰가를 결정할 근거가 부족합니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 실질취득 비용과 법적 이용 가능성을 먼저 확정하는 것입니다.