수원지방법원 2025타경4352. 경기도 광주시 회덕동 120-1 외 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택 및 주차장이고, 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 722,079,720원인 신건입니다. 등기부상 근저당권은 없으며, 2025.09.18. 성남수정새마을금고의 청구금액 340,000,000원 가압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 2025.09.22. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 양경희의 전입일이 2020.03.02.로 말소기준일보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 단순히 대항력 있음으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 낙찰가에 별도 보증금 인수가 붙는지, 그 결과 실질취득액이 얼마가 되는지는 현재 수치로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 120-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 주차장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층/지상1층 · 단독주택 및 주차장 이용 |
| 토지 | 314.0㎡ · 공부상 지목 임야 · 현황 단독주택 건부지 대지 이용 |
| 소유자 | 신정현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 722,079,720원 / 722,079,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남수정새마을금고 / 349,030,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.18. 가압류 · 성남수정새마을금고 · 청구금액 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 점유관계는 미확정
등기상 핵심은 단순합니다. 2025.09.18. 가압류가 말소기준권리이고, 2025.09.22. 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 근저당권이 없고 가압류 1건이 확인됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양경희 | 2020.03.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 매각조건 — 토지·건물을 한 덩어리로 보기 어렵다
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물을 함께 매각합니다.
- 지분매각. 목록3., 4.는 지분매각이며 지목과 현황이 일치하는 도로입니다.
- 임야와 대지의 차이. 목록1., 2.는 공부상 지목이 임야이지만 실제로는 단독주택 건부지인 대지로 이용 중입니다.
- 미승인 건물. 목록5. 건물은 단독주택 및 주차장으로 이용 중이나 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 722,079,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,620,797원 |
| 2. 가압류 · 성남수정새마을금고 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 372,458,923원 |
위 계산에서는 가압류 340,000,000원이 전액 배당되고 채권 부족액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 양경희의 보증금과 배당요구 관계가 확인되지 않아 이 배당표만으로 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 자동으로 없어지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 채권 부족 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 722,079,720원 | 340,000,000원 | 0원 | 372,458,923원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 577,663,776원 | 340,000,000원 | 0원 | 229,487,138원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 462,131,020원 | 340,000,000원 | 0원 | 115,109,710원 |
가압류 채권만 놓고 보면 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 340,000,000원이 전액 배당되고 미배당 채권은 0원입니다. 하지만 이것은 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 계산된 채권배당표입니다. 선순위 전입자가 실제 대항력을 갖고 보증금 잔액을 인수시키는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 “싸졌다”는 판단을 바로 할 수 없습니다. 먼저 보증금과 배당관계를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 회덕교 북동측 인근으로 주택·다세대주택·농경지·임야 등이 혼재하는 주거지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 이용. 건물은 단독주택 및 주차장으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방·태양광·주차장자동문 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으며 외국인 등과 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 관한 내용이 명시돼 있습니다.
- 토지 특성. 공시지가 469,800원/㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양경희 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금의 미배당 인수액이 확인되기 전까지는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 사용승인 미취득 확인. 목록5. 건물의 건축 관련 현황과 경매취득 후 이용·정비 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 지분 도로 확인. 목록3., 4.는 지분매각 도로이므로 지분 범위와 실제 통행·이용관계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 목록1., 2.의 공부상 임야와 현황 대지 이용 차이를 현장 및 관련 공부로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 매각대상에 포함되는 건물과 토지 범위를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “안전한 취득”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2025.09.18. 성남수정새마을금고 가압류가 말소기준이고 이후 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 그러나 실제 낙찰 판단의 핵심은 그보다 앞선 2020.03.02. 양경희 전입입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며 매수인 인수액도 미상입니다.
물적 조건도 가볍지 않습니다. 단독주택 및 주차장으로 이용 중인 건물은 사용승인을 받지 않았고, 일부 토지는 지분 도로이며, 공부상 임야가 실제로는 주택 건부지인 대지로 쓰이고 있습니다. 실거래 자료가 없어 감정가 722,079,720원이 시장가보다 유리한지도 확인할 수 없습니다. 등기권리는 단순하지만 임차·건축·토지 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
