수원지방법원 2025타경4406. 성남시 분당구 대장동 618-1, 판교대장로8길 24의 4층 404호 오피스텔입니다. 소유자 나정순은 2024.04.19. 거래가액 974,431,480원으로 소유권을 취득했고 같은 날 신한은행이 채권최고액 756,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 남양농업협동조합·성남농업협동조합의 가압류, 아이언에셋코리아 근저당, 성남시 및 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 818,000,000원의 70%인 572,600,000원입니다. 하지만 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 실제 승부처는 할인율보다 임차관계와 조세 우선권 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4406 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 대장동 618-1 4층404호 · 경기도 성남시 분당구 판교대장로8길 24 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제404호 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 용도 · 내부 확인치 못함 |
| 소유자 | 나정순 · 2024.04.19. 소유권이전 · 거래가액 974,431,480원 |
| 감정가 / 최저가 | 818,000,000원 / 572,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 648,189,517원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.04.19. 접수된 신한은행 근저당권 756,000,000원입니다. 그 뒤 설정·등기된 가압류 2건, 임의경매개시결정, 아이언에셋코리아 근저당권 224,000,000원, 성남시 압류, 국 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하도록 분류돼 있습니다. 현재 배당 계산도 매수인 인수 0원을 전제로 합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병구 | 2025.09.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김병구의 전입일은 2025.09.30.로 말소기준권리인 신한은행 근저당 2024.04.19.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 572,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,126,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 756,000,000원 | 564,474,000원 |
| 2. 가압류 · 남양농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 성남농업협동조합 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아이언에셋코리아 | 224,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 3,880,000,000원, 채권자 예상배당은 564,474,000원, 미배당은 3,315,526,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 572,600,000원 | 564,474,000원 | 3,315,526,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 400,820,000원 | 394,411,800원 | 3,485,588,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 280,574,000원 | 275,845,964원 | 3,604,154,036원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신청채권자 신한은행의 청구액 648,189,517원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않으며, 유찰이 추가될수록 배당액은 더 감소합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판교대장중학교 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·상가·아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제4층 제404호입니다. 위생설비·급배수·난방·주차장·승강기가 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며 내부는 확인하지 못했습니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외 포장도로, 남동측 약 25m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(대장)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 554.0㎡, 지목 대, 공시지가 5,767,000원/㎡, 평지·사다리형입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김병구 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 국세·지방세 확인. 성남시 압류 1건, 국 압류 2건이 있습니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 이용상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 실제 오피스텔 거래·임대 수준을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차에서 후순위 채권이 대규모 미배당되지만, 제공된 계산상 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.19. 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후의 가압류·근저당·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 임차인 김병구의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건도 있습니다. 따라서 결론은 권리구조는 소멸형, 실무 확인은 필요입니다. 현재 최저가 572,600,000원이 감정가의 70%라는 점보다, 임대차 원본과 세금 우선순위를 확인한 뒤 실제 시장가격에 맞는 응찰 상한을 잡는 것이 더 중요합니다.
