💰 263,200,000원 📊 최근시세 대비 80.7% 🧾 인수 0원 👤 실제 임차인 1명
수원지방법원 2025타경4505. 광주시 초월읍 쌍동리 초월이-편한세상 102동 15층 1507호, 전용 84.911㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2007.07.23 설정된 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 이후 주식회사우리은행 근저당, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인은 1명 확인됩니다. 도진호의 전입일은 2020.10.22로 말소기준권리보다 13년 이상 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상이라 배당관계와 실제 점유·인도 과정은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 102동 15층1507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.911㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 현재 소유자 | 정문수 지분 9분의 3 · 정지곤 지분 9분의 2 · 정지효 지분 9분의 2 · 정지희 지분 9분의 2 |
| 소유권 원인 | 2024.02.01 상속 · 2025.10.17 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 263,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 102,997,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당
말소기준권리는 2007.07.23 접수 제45442호 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 2023.09.19 설정된 주식회사우리은행 근저당 120,000,000원, 2025.06.16 국의 압류, 2025.10.27 주식회사우리은행의 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 낙찰자에게 존속하는 구조는 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도진호 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
도진호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2020.10.22가 말소기준일 2007.07.23보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 이 자료에서 낙찰자에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래 아래
초월e-편한세상1의 최근 12개월 거래 12건 평균은 326,333,333원입니다. 현재 최저매각가 263,200,000원은 이 최근 평균의 80.7%입니다. 최신 거래는 2026.08 전용 84.91㎡ 1층의 295,000,000원이고, 본건과 같은 15층의 전용 84.91㎡ 거래도 2026.03 334,000,000원에 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2026.06 | 80.16㎡ | 12 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.03 | 80.16㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 15 | 334,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 326,333,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 295,000,000원~365,000,000원이고 평균은 326,333,333원입니다. 감정가 376,000,000원은 이 최근 거래 최고가보다도 높지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 263,200,000원까지 내려왔습니다. 즉 가격 판단의 기준은 높은 감정가가 아니라 현재 최저가와 최근 거래의 차이입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 66,715,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 263,200,000원 가정 시 채권 총액 312,000,000원 중 258,715,200원이 배당되고, 미배당은 53,284,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 전용 84.911㎡입니다. 건물 사용승인일은 2007.05.31입니다.
- 입지. 쌍동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 초등학교·대규모 아파트 단지·근린생활시설 등이 있는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 경강선 초월역이 있습니다.
- 단지. 초월e-편한세상1은 266세대이고, 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·도로. 북서측으로 약 15m 포장도로와 접하며 단지 내 도로로 접근할 수 있습니다. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 규제. 철도보호지구, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 교육환경 절대·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 감정가 376,000,000원보다 최근 12개월 평균 326,333,333원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 현재 회차. 1회 유찰 최저가 263,200,000원은 최근 12개월 평균의 80.7%입니다. 가격 메리트가 발생한 구간이지만 내부 상태와 명도비용까지 포함해 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 명도. 도진호는 대항력이 없지만 실제 임차인 1명이므로 점유 상태와 인도 일정은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당관계 재확인. 농업협동조합중앙회 근저당은 2007.09.06 채권최고액 72,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 채권액과 배당순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·우선변제. 국의 압류가 있고, 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 최종 명세를 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 184,240,000원, 3회 유찰 시 128,967,999원으로 계산되지만, 현재 회차부터 이미 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다.
맺으며 — “권리 안전 + 1회 유찰 가격 메리트”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2007년 농업협동조합중앙회 근저당이고, 실제 임차인 도진호의 전입은 2020년으로 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 쪽에서 가장 중요한 승계 리스크는 확인되지 않습니다.
가격은 신건 때보다 확실히 달라졌습니다. 감정가 376,000,000원은 최근 거래 범위보다 높았지만, 1회 유찰 후 최저가가 263,200,000원으로 내려오면서 최근 12개월 평균 326,333,333원의 80.7%, 최신 거래 295,000,000원보다 낮아졌습니다. 특히 같은 84.91㎡·15층이 2026.03 334,000,000원에 거래된 기록도 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 보는 사건이 아니라, 실제 최근 거래와 비교했을 때 현재 회차부터 가격 경쟁력이 확인되는 사건입니다.
다만 임차인의 보증금·확정일자·우선변제 관계와 2007년 근저당 변경등기는 반드시 최종 원본과 대조해야 합니다. 이 두 지점을 확인한다면, 현재 자료상 구조는 인수 0원·후순위 임차인·최근 시세 아래의 1회 유찰 물건으로 정리됩니다.
