수원지방법원 2025타경4581. 성남시 중원구 성남동 오라타워 5층 524호 근린시설입니다. 감정평가상 본건을 포함한 5층 전체가 헬스장으로 이용 중이고 타인에게 임대 중입니다. 현재 소유자는 박주식으로, 2016.03.29. 거래가액 23,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 강혜림 앞으로 채권최고액 25,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 서울특별시강동구·국·김천시·수원시장안구·성남시 등의 압류가 이어졌고, 2025.09.26. 강혜림의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 임차인 염범선이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 미상이므로, 대항력을 “없다”거나 “있다”고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4581 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4163 오라타워 5층524호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 본건 포함 5층 전체 헬스장 이용 |
| 소유자 | 박주식 · 2016.03.29. 소유권이전 · 거래가액 23,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 17,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강혜림 / 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 말소기준권리 | 2016.03.29. 을구 6번 근저당권 · 강혜림 · 채권최고액 25,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
현재 권리분석의 기준점은 2016.03.29. 강혜림 근저당입니다. 이후 존속 중인 압류 7건과 2025.09.26. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁·근저당·가압류·압류 가운데 이미 말소된 사항도 다수 존재하지만 현재 매수인 인수권리 판단의 중심은 아닙니다.
② 임차인 — “대항력 있음”이 아니라 “가능·미상”
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 염범선 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 점유 부분은 5층 전체입니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권 역시 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염범선 | 5층 전체 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 임대관련사항 별도 확인 |
③ 가격 판단 — 최저가만으로 싸다고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 17,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 2016.03.29. 박주식의 취득 당시 거래가액은 23,000,000원이지만, 이 과거 거래만으로 2026년 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 따라서 17,000,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 확보되지 않았습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·구분상가 성격이고, 실제로는 5층 전체가 헬스장으로 통임대돼 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 운동시설(체력단련장), 등기사항전부증명서의 부동산표시는 판매시설-상점으로 기재돼 있다는 매각물건명세서 비고도 있어, 단순 면적·감정가 비교보다 이용 가능성과 임대 구조를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,000원 |
| 2. 근저당 · 강혜림 | 25,000,000원 | 16,294,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 강혜림 근저당 채권 25,000,000원 중 16,294,000원이 배당되고 8,706,000원이 미배당되는 계산입니다. 이 근저당 미배당액 자체는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 배당계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 17,000,000원 | 16,294,000원 | 8,706,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 13,600,000원 | 12,955,200원 | 12,044,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 10,880,000원 | 10,284,160원 | 14,715,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남동 모란역 서측 인근으로, 주위는 역세권 상업시설·오피스텔·시장·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 본건을 포함한 5층 전체가 헬스장으로 이용 중이며 타인에게 임대 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물 내 5층 524호이며 급배수·위생설비, 천장시스템에어컨, 승강기, 화재경보 및 옥내소화전설비가 있습니다.
- 토지. 주요 부지는 일반상업지역의 상업용 건부지이고 지형은 평지·사다리형이며 동측 광로와 북측·남측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·비행안전제5구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 14,130,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 운동시설(체력단련장), 등기사항전부증명서상 판매시설-상점이라는 매각물건명세서 비고를 입찰 전에 원본 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 염범선의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 우선변제권을 확정해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 배당계산상 인수는 0원이지만 임차인 권리가 미상인 상태입니다. 임대차 내용 확인 후 실제 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 5층 통임대 과정에서 훼손된 호별 경계표시와 524호의 실제 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 운동시설(체력단련장)과 판매시설-상점 기재 차이가 실제 이용·영업·임대에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 7건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 17,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 구분상가의 현재 거래·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2026.07.15. 채권자 보정서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “안전한 취득”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2016.03.29. 강혜림 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류 7건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 17,000,000원 매각가를 가정한 배당표에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 임차인 염범선의 전입일과 보증금이 확인되지 않았다는 점 때문에 이 0원을 곧바로 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 여기에 5층 전체 헬스장 통임대, 훼손된 호별 경계표시, 운동시설과 판매시설 사이의 용도 기재 불일치, 세금 압류 7건까지 겹칩니다. 현재 시세를 직접 비교할 근거도 없어 17,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기 후순위 소멸은 확인되지만, 임차·경계·용도 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
