수원지방법원 2025타경4727. 분당동 71건영아파트 127동 8층 804호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 이태영이며, 1994.03.02 소유권이전 등기가 있습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.12.30 지엔디주식회사 근저당권 100,000,000원입니다. 이 근저당과 이후 2025.10.15 임의경매개시결정, 2026.05.21 성남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 주영혜의 전입일은 2018.06.29로 말소기준권리인 2021.12.30보다 빠르고, 확정일자는 2018.06.08, 배당요구일은 2025.11.17입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 확인되지만 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 배당으로 전액 회수되는지, 일부가 미배당되어 매수인에게 승계되는지를 현재 금액으로 계산할 수 없다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4727 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 분당동 66 71건영아파트 127동 8층804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.82㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 11층 건물 내 8층 804호 |
| 소유자 | 이태영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,243,000,000원 / 1,243,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 117,240,547원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.30 지엔디주식회사 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 임차인은 별도 확인
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주영혜 | 2018.06.29 | 2018.06.08 | 2025.11.17 | 미상 | 있음 | 있음 | 가능·금액 미상 |
등기부상 현재 말소기준권리보다 앞서 남아 있는 담보권은 제시되지 않았습니다. 과거 신한은행·유니온상호저축은행·신광드림투자대부·에잇퍼센트 등의 근저당과 여러 가압류·경매 기록은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 매각에서 핵심은 지엔디주식회사 근저당 자체보다 그보다 앞선 주영혜의 전입입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 높다
장안타운(건영) 동일면적 101.82㎡ 실거래는 12건이 확인되며, 전체 평균은 1,064,166,666원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 5건 평균은 1,111,400,000원, 최신 거래는 2025.06 1,150,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 7.9% 상승한 흐름이지만, 신건 최저가 1,243,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 101.82㎡ | 10 | 1,150,000,000원 |
| 2025.06 | 101.82㎡ | 10 | 1,150,000,000원 |
| 2025.06 | 101.82㎡ | 10 | 1,130,000,000원 |
| 2025.05 | 101.82㎡ | 9 | 1,097,000,000원 |
| 2025.01 | 101.82㎡ | 6 | 1,030,000,000원 |
| 2024.06 | 101.82㎡ | 2 | 990,000,000원 |
| 2024.06 | 101.82㎡ | 9 | 1,070,000,000원 |
| 2024.06 | 101.82㎡ | 10 | 1,030,000,000원 |
| 2024.04 | 101.82㎡ | 4 | 1,000,000,000원 |
| 2024.03 | 101.82㎡ | 5 | 980,000,000원 |
| 2024.02 | 101.82㎡ | 5 | 948,000,000원 |
| 2021.09 | 101.82㎡ | 4 | 1,195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.82㎡ | 5건 | 1,111,400,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,830,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 지엔디주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,128,170,000원 |
위 배당표는 주어진 배당 산정값 그대로이며, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 산정입니다. 특히 주영혜의 보증금이 미상이므로 이 표의 소유자 잔여액과 ‘매수인 인수 0원’ 산정만으로 실제 임차보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분당대진고등학교 동측에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 대체로 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 전철역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 단지·거래. 장안타운(건영)은 1,688세대, 1993.12.27 준공이며 동일면적 101.82㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 남동측 장안로 약 24m, 북동측 약 18m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(분당)·개발행위허가제한지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 주영혜의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 배당 가능액 재산정. 확정된 임차보증금과 배당순위를 반영해 배당 후 미배당 잔액이 있는지 다시 계산해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 1,243,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%이고 최신 거래 1,150,000,000원보다 높습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 994,400,000원, 2회 유찰 795,520,000원으로 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 실질취득비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 토지거래 허가구역 확인. 감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 지정기간을 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 대조해 보증금과 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 닫히지 않았다
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 지엔디주식회사 근저당과 이후 경매개시결정·성남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 판단을 어렵게 만드는 것은 말소기준보다 먼저 전입한 주영혜입니다. 대항력과 우선변제권이 있으면서 보증금이 미상이라 매수인이 떠안을 미배당액을 현재 확정할 수 없습니다.
가격도 신건 단계에서 매력적이지 않습니다. 최근 12개월 동일면적 평균이 1,111,400,000원이고 최신 거래가 1,150,000,000원인데, 최저가는 1,243,000,000원입니다. 최근 시장이 이전 거래군보다 7.9% 상승한 흐름이라 하더라도 현재 최저가는 최근 평균의 111.8%입니다. 여기에 임차보증금 승계가 발생하면 실질취득비용은 더 올라갑니다. 결론은 “신건 가격 메리트 없음 · 대항력 임차보증금 확인 전 입찰 판단 보류”입니다.
