수원지방법원 2025타경50369. 동탄2신도시베라체 2142동 17층 1704호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 513,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2019.01.03. 우리은행 근저당권 60,500,000원입니다. 그 뒤에 등기된 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 자료상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
임차인은 실제 임차인 기준 2명입니다. 김가은은 보증금 320,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일자·점유개시일자가 2021.06.18.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현황조사의 이선진도 전입일이 2024.10.07.로 더 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이선진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 금액 관계는 입찰 전 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로20길 13, 2142동 17층1704호 (목동,동탄2신도시베라체) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제17층 제1704호 · 철근콘크리트구조 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2018.10.04. |
| 소유자 | 황영식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 513,000,000원 / 513,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.01.03. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정됐던 을구 2번 우리은행 근저당권 181,500,000원은 2021.06.18. 해지로 이미 말소됐고, 2021.12.09. 설정된 하나저축은행 근저당권 215,800,000원도 2026.03.26. 해지로 말소됐습니다. 김가은의 2023.07.03. 임차권등기와 2025.01.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선진 현황조사 | 2024.10.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.18. 확정일자 2021.05.27. | 320,000,000원 | 없음 | 배당요구 有 2023.07.03. | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 513,000,000원입니다. 동탄2신도시베라체는 859세대, 사용승인일은 2018.10.04.이고 비교 대상으로 지정된 면적은 59.99㎡이지만, 이 자료에는 동일 단지의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다.
따라서 감정가 513,000,000원만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 특히 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 0.0회이고 최근 낙찰가 자료 역시 없어, 경매 통계만으로 적정 응찰가를 도출할 근거도 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 513,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,530,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,500,000원 | 60,500,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,970,000원 |
현재 회차에서는 채권총액 380,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 124,970,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 513,000,000원 | 380,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 410,400,000원 | 380,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 328,320,000원 | 322,923,520원 | 57,576,480원 | 0원 |
2회 유찰 시 주택도시보증공사의 신청채권 320,000,000원 중 예상 배당액은 262,423,520원으로 줄어들지만, 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄목동초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·골프클럽 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 17층이며, 기본 위생·급배수·지역난방·엘리베이터·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지내 도로를 통해 외부공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며 공시지가는 2,214,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로 513,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 이선진 임대차 확인. 전입일은 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 김가은 임차권 확인. 보증금 320,000,000원, 전입·점유개시 2021.06.18., 확정일자 2021.05.27., 배당요구 2023.07.03.입니다. 대항력은 없습니다.
- 점유·명도. 임차인 자료가 있으므로 실제 점유자와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 공고 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 후
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2019.01.03. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김가은과 이선진의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 제공 자료 기준 매수인 인수액은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 0원입니다. 2회 유찰 시 채권자에게 57,576,480원의 미배당이 발생하지만 이를 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
다만 권리 안전성과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 이번 자료에는 최근 실거래가와 가격 추세가 없어 신건 최저가 513,000,000원이 시장보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 현황조사상 이선진의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 명확하지만, 가격과 점유관계는 입찰 전 추가 검증이 필요한 물건입니다.