수원지방법원 2025타경4826. 판교역 남측 인근 힐스테이트판교역 오피스텔 102동 16층 1610호입니다. 감정가는 1,450,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,015,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.10.31 설정된 국민은행 근저당으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 등기된 세금 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 예상배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸”만 보고 끝내기엔 확인할 부분이 있습니다. 국세·지방세 압류가 여러 차례 등기됐고, 2026.05.28에는 한국자산관리공사의 공매공고까지 부기됐습니다. 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위는 달라질 수 있으므로, 낙찰가 자체보다도 법원경매와 공매의 진행 상태 및 세금 배당순위 확인이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4826 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭)오피스텔 102동 16층1610호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 중 16층 |
| 소유자 | 정일천 · 단독소유 · 거래가액 1,178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,450,000,000원 / 1,015,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,011,108,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만 세금·공매 확인 필요
말소기준은 2022.10.31 국민은행 근저당입니다. 그보다 앞선 신탁등기는 같은 날 소유권이 정일천에게 이전되면서 말소됐고, 2023.06.05 설정됐던 주식회사핑거스냅의 전세권 50,000,000원도 2024.12.05 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 별도의 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%, 그러나 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 1,015,000,000원으로 감정가 1,450,000,000원의 70%입니다. 다음 회차는 710,500,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 497,349,999원(감정가 34.3%)으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 판교역 인접 오피스텔이라는 입지 특성과 별개로, 응찰가 판단은 같은 건물·유사 면적의 실제 거래와 현재 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,015,000,000원 | 1,002,450,000원 | 197,550,000원 |
| 2회 유찰 시 | 710,500,000원 | 700,995,000원 | 499,005,000원 |
| 3회 유찰 시 | 497,349,999원 | 489,976,499원 | 710,023,501원 |
미배당은 국민은행 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 실제 채권액과 세금 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,015,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 1,002,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,550,000원을 제외한 1,002,450,000원이 국민은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 197,550,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판교역(신분당선 및 경강선) 남측 인근으로 상업·업무시설, 주상복합건물, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지대이며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 판교역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 양호합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 1610호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지역난방, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 서현로 약 40m, 서측 판교역로 약 30m, 동측 약 30m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(판교)이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설 부지이며 공시지가는 28,460,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류가 다수입니다. 압류등기일만 보지 말고 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.05.28 한국자산관리공사 2026-03394-002 공매공고가 존재합니다. 법원경매와 공매 중 어느 절차가 계속되는지 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후 판단. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 같은 건물·유사 면적의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 신청채권 미충족. 현재 회차에서 국민은행 예상배당액은 1,002,450,000원으로 신청채권 1,011,108,218원보다 적습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 배당관계와 공매 진행상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 다르다
이 사건의 기본 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.10.31 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 기존 전세권도 이미 말소됐습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 국세·지방세 압류가 다수이고 공매공고도 병존한다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 1,015,000,000원이 시장가격 대비 싼지 여부는 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 세금·공매 절차 확인은 필수, 가격 평가는 보류입니다.
