수원지방법원 2025타경4987. 사건 용도는 대지로 기재되어 있고, 등기사항전부증명서는 집합건물인 경기도 광주시 역동 27-68, 27-83 갤러리아플라자를 대상으로 합니다. 대상은 2층 213호입니다. 매각물건명세서 비고상 현재 근린생활시설(상호명: 주식회사 케이디그룹)로 이용 중이며, 현황상 하나의 사무실에 ‘주식회사케이디그룹, 주식회사 태연’ 간판이 게시되어 있고 책상·의자·개인용컴퓨터가 설치된 사무공간으로 확인됐습니다.
소유자는 허윤구입니다. 2023.12.27 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 450,000,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 이후 국·서초구·광주시·국의 압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층213호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 · 사무공간 |
| 소유자 | 허윤구 (2023.12.27 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 345,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 272,647,807원 |
| 말소기준 | 2023.12.27 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
2020년부터 2023년까지 케이비부동산신탁주식회사·주식회사무궁화신탁·대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.12.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 등록된 압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 6명은 후순위, 2명은 대항력 가능·미상
확인되는 임차·점유 관련자는 8명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 8명 모두 실제 임차·점유 관련자로 봅니다. 김동건·심수진·조남식·주식회사케이디그룹·주식회사태연·썸택건설주식회사는 전입일이 모두 2023.12.27 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회’와 ‘사태연’은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 임차·점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 213호 · 주거 | 2024.04.23 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심수진 | - | 2024.05.13 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조남식 | - | 2024.05.13 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사케이디그룹 | 2층 213호 | 2025.02.18 | 보증금 미상 / 1,300,000원 | 2026.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사태연 | 2층 213호 | 2025.02.18 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 썸택건설주식회사 | 2층 213호 | 2025.07.07 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 사태연 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 시나리오 — 최저가 70%만 보고 싸다고 판단하지 말 것
감정가는 493,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 345,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 241,569,999원(49%), 3회 유찰 시 169,098,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건은 현재 회차가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 판단의 중심은 ‘70%까지 내려왔다’가 아니라 권리·점유 위험을 해소한 뒤 응찰가격을 정하는 것이어야 합니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 345,100,000원 | 324,000,000원 | 0원 | 15,468,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 241,569,999원 | 237,388,019원 | 86,611,981원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 169,098,999원 | 165,931,613원 | 158,068,387원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 345,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,631,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,468,600원 |
현재 회차 매각가정 345,100,000원에서는 집행비용과 하나은행 채권최고액을 반영한 뒤 소유자에게 15,468,600원이 남는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,988.0㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공시지가는 4,051,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·준주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 접함·저촉. 도로구역과 주차장에 접하며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 현황 이용. 매각물건명세서상 근린생활시설로 이용 중이고, 현황상 주식회사케이디그룹·주식회사 태연 간판이 있는 사무공간입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2명 우선 확인. ‘주식회’와 ‘사태연’의 전입일·보증금이 확인돼야 대항력과 인수위험을 최종 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 정리. 현황상 여러 법인·개인의 전입 또는 점유가 확인되므로 실제 사용주체와 명도 대상자를 구분해야 합니다.
- 배당요구 확인. 주식회사케이디그룹은 2026.01.06 배당요구를 했고, 나머지 관련자들의 배당요구 여부와 보증금은 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·서초구·광주시·국 압류 4건의 세목과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 345,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 권리·점유 확인 후 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유는 아직 끝나지 않았다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2023.12.27 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차·점유 관련자 8명 중 6명은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 2명은 전입일·보증금이 미상입니다. 특히 상가·사무공간으로 이용되는 현황과 여러 명의 점유 정보가 함께 존재하는 만큼, 명도와 대항력 판단을 별도로 정리해야 합니다. 등기 권리는 통과, 임차·점유 확인은 보류. 이 사건의 승부처는 최저가 70%가 아니라 미상 2명의 권리관계를 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
