수원지방법원 2025타경4987. 경기도 광주시 역동 갤러리아플라자 2층 213호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기상 집합건물인 해당 호실은 매각물건명세서에서 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 현재 사무실로 이용되는 정황이 확인됩니다. 아파트처럼 주거용 실거래 가격만 비교하거나, 일반적인 주택 임차인 한 명만 가정해 분석할 수 있는 물건이 아닙니다.

소유자 허윤구는 2023년 12월 27일 거래가액 450,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 압류가 등기됐으며 하나은행이 청구금액 272,647,807원으로 임의경매를 진행한 구조입니다.

등기 순서 자체는 비교적 분명합니다. 문제는 현실의 점유관계입니다. 동일 호실에 여러 개인과 법인의 임차·점유 관련 기재가 존재하고, 일부는 이름도 불완전하게 기재되어 있어 동일인 중복 여부까지 확인해야 합니다. 말소기준 이후에 신고된 점유자는 원칙적으로 선순위 대항력이 없다고 분석되지만, 전입일 자체가 불분명한 기재까지 같은 결론을 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 소멸, 점유관계는 별도

권리분석의 기준점은 2023.12.27 하나은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 있었던 신탁등기들은 등기상 이미 말소됐고, 현재 소유자 허윤구의 소유권이전등기와 하나은행 근저당권이 같은 날 접수됐습니다.

말소기준권리 이후에는 국가·지자체 관련 압류 4건과 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제시된 등기 분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 체납세금의 배당순위는 구별해야 합니다. 당해세 등 우선공제액이 확인되면 하나은행의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인 대상

임차·점유 관련 기재는 8건입니다. 개인 명의와 법인 명의가 혼재하며, 마지막 두 기재는 이름과 전입일 등이 불분명합니다. 따라서 8건을 서로 다른 실제 점유자 8명으로 확정할 수 없고, 동일인 또는 동일 법인에 관한 중복 기재 가능성도 확인해야 합니다.

전입일이 확인되는 6건은 모두 말소기준일인 2023.12.27보다 늦습니다. 해당 기재들은 선순위 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 반면 전입일이 확인되지 않는 2건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 보증금 인수 여부도 단정할 수 없습니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자·보증금·실제 점유 및 사업자등록 요건이 불명확한 부분은 별도 확인이 필요합니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.

② 가격·회차 분석 — 반값 유찰이 시세 할인이라는 뜻은 아니다

감정가 493,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 241,570,000원, 감정가의 49%입니다. 감정가 대비 하락 폭은 크지만, 감정가가 시장에서 실제 거래되는 가격을 보증하지는 않습니다.

특히 이 물건은 근린생활시설로 이용되는 집합건물입니다. 같은 건물의 최근 실거래 가격과 임대수익 수준을 확인하지 않은 상태에서 241,570,000원을 시세보다 낮은 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다. 과거 소유권이전 거래가 450,000,000원 역시 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

* 매수인 인수 0원은 각 회차의 기존 배당 시뮬레이션 결과입니다. 전입일 미상 기재 2건 등 확인되지 않은 권리의 인수 가능성을 반영한 확정액이 아닙니다. 미배당 금액은 하나은행 채권최고액 324,000,000원 기준으로 산출된 금액입니다.

따라서 현재 최저가가 실질취득액의 확정 상한은 아닙니다. 먼저 점유관계와 인수위험을 확정하고, 그다음 근린생활시설로서의 최근 거래가격과 임대수익을 비교하는 순서가 필요합니다. 추가 유찰가격은 참고 시나리오일 뿐, 그 자체로 투자 적정가격은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 241,570,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 4,181,980원을 차감하고 하나은행 근저당권에 237,388,020원이 배당됩니다. 채권최고액과의 차이인 86,611,980원은 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

하나은행의 경매 청구액은 272,647,807원으로, 이 예상배당으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 차트와 배당표의 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산출한 수치로, 확정된 실제 채권잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (등기·현황 및 토지정보 기준)

• 위치. 경기도 광주시 역동 27-68, 27-83 소재 갤러리아플라자. 도로명주소는 경기도 광주시 역동로 5입니다. 경매 대상은 건물 전체가 아닌 2층 213호 집합건물입니다.
• 현재 이용상태. 매각물건명세서에는 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 주식회사케이디그룹으로 기재되어 있습니다. 현황상 하나의 사무실에 주식회사케이디그룹과 주식회사 태연의 간판이 게시돼 있습니다.
• 내부 확인 정황. 유리문을 통해 확인된 책상, 의자, 개인용컴퓨터 등으로 보아 실제 사무공간으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 임차 관련 기록의 주거 표기와 현재 사무실 이용상태 사이의 차이를 확인해야 합니다.
• 토지 용도. 준주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 중로한면입니다.
• 토지 규모·공시지가. 관련 토지면적은 1,988㎡, 공시지가는 4,051,000원/㎡입니다. 이는 해당 필지의 토지정보로, 213호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 토지이용 제한. 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역·배출시설설치제한지역 등에 포함되며, 상대보호구역과 저촉합니다. 개별 호실 이용·거래에 적용되는 제한 범위를 확인해야 합니다.
• 도로·주변시설. 도로구역 및 주차장과 접하는 토지정보가 있으며, 이는 해당 호실의 실제 주차 가능대수나 독점 사용권을 보장하는 내용은 아닙니다.
• 건축물 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 이를 개별 호실의 모든 시설·용도 관련 적법성 확인으로 대체할 수는 없습니다.
• 환금성. 현재 사무실로 이용되는 근린생활시설이므로 일반 주거용 아파트와 매수·임차 수요가 다릅니다. 최근 거래가격과 임대수요를 검증하지 않고 환금성이 좋다고 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 불완전한 점유자 기재 확인. ‘주식회’, ‘사태연’이 독립된 임차인인지, 기존 주식회사태연 등의 중복 또는 불완전 기재인지 매각물건명세서 원본과 현황조사서를 대조해야 합니다.
• 대항력·인수위험 검증. 전입일이 확인되지 않은 기재의 실제 점유 개시일, 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 사업자등록 관련 사실을 확인해야 합니다. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 주식회사케이디그룹 배당요구 확인. 2026.01.06 배당요구의 근거가 된 임대차계약, 보증금 및 월 차임 1,300,000원의 실제 계약조건과 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 기타 점유자와 실제 사업자 확인. 주식회사태연·썸택건설주식회사 및 개인 명의 기재의 동일 장소 사용 여부, 실점유자, 인도 협의 상대방을 구분해야 합니다.
• 압류·체납세금 확인. 국·지자체 등 압류 4건의 채권 성격과 당해세 해당 여부를 확인하고, 법정 우선순위에 따른 실제 배당 영향을 검토해야 합니다.
• 근린생활시설 이용 적법성. 건축물대장상 정확한 용도, 실제 사무실 사용과의 일치 여부, 전유부분·공용부분의 구분 및 대지권을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 같은 건물의 유사한 근린생활시설 거래가격, 현재 공실 상황과 시장 임대료를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도 비용 확인. 관리비 체납액 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인하고, 실제 점유자와의 명도 및 인도 절차를 입찰비용에 반영해야 합니다.
• 매각기일 전 최신 원본 확인. 2026.10.26 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 유찰 ≠ 안전한 반값 매수”

이 사건에서 확실한 것은 감정가 493,000,000원의 물건이 2회 유찰돼 최저가 241,570,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 하나은행 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 근저당 미배당금이 자동으로 매수인 채무가 되는 것도 아닙니다.

그러나 그 사실만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 동일 호실에 개인·법인 명의의 임차·점유 기재가 8건 존재하며, 그중 2건은 전입일과 보증금, 명의 자체가 명확하지 않습니다. 대항력과 인수금액이 불확실한 이상 실질취득액도 미확정입니다.

여기에 근린생활시설이라는 이용형태, 실제 사무실 점유, 국·지자체 관련 압류 4건, 2회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 최근 실거래 가격으로 최저가의 적정성도 검증되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 주기 어렵습니다.

결론은 권리 일부 소멸 확인, 인수위험 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 점유자 동일성·대항력·보증금과 실제 임대차관계를 먼저 확인하고, 확인된 인수액을 포함한 실질취득액을 시장가격과 비교한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 현재 단계에서 적극 입찰을 권하기 어려운 주의 물건입니다.