수원지방법원 2025타경53382. 동탄위버폴리스 20층 에이-2004호 아파트 사건입니다. 감정평가상 방4·주방 및 거실·화장실2로 이용 중이고, 건물은 41층 중 20층입니다. 현재 등기부상 소유자는 손창민과 이은주가 각 2분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 매각물건명세서 비고에는 지분매각과 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하다는 내용이 명시돼 있습니다.
권리의 말소기준은 2021.04.13. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 나린파트너스대부 근저당, 코엠대부 근저당, 에스비아이저축은행 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 판단 포인트는 후순위 담보권보다 지분매각의 구조와 점유자 손창민의 지위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53382 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄지성로 17, 20층 에이-2004호 (반송동, 동탄위버폴리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·주방 및 거실·화장실2 · 41층 중 20층 |
| 소유자 | 손창민 2분의 1 · 이은주 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 45,499,583원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수권 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 핵심은 지분과 점유
등기부상 현재 말소기준권리는 2021.04.13. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 2023.08.30. 나린파트너스대부의 이은주 지분 근저당, 2024.11.04. 코엠대부의 손창민 지분 근저당, 2024.11.13. 에스비아이저축은행의 이은주 지분 가압류와 2025.01.23. 강제경매개시결정, 2025.08.11. 코엠대부의 손창민 지분 근저당은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 손창민을 ‘대항력 임차인’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손창민 | 2017.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
손창민의 전입일은 2017.05.15.로 말소기준권리 2021.04.13.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 손창민은 등기부상 현 소유자이자 현대캐피탈 근저당의 채무자입니다. 따라서 전입일만으로 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없습니다. 실제 임대차계약이 있는지, 공유자 간 점유관계인지, 임차보증금이 존재하는지를 매각물건명세서·현황조사 원문과 계약관계로 확인해야 합니다.
③ 지분매각 — 공유자 우선매수권이 응찰 구조를 바꾼다
매각물건명세서 비고에는 지분매각이라고 명시돼 있습니다. 또한 공유자는 우선매수신고를 할 수 있으며, 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되는 경우 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 1. 현대캐피탈주식회사 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 주식회사나린파트너스대부 근저당 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 주식회사코엠대부 근저당 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 주식회사에스비아이저축은행 가압류 | 43,732,560원 | 43,732,560원 |
| 5. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 6. 주식회사코엠대부 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,777,440원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 신건 335,000,000원에서는 반영된 채권 253,732,560원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 75,777,440원입니다. 강제경매개시결정 관련 별도 채권액은 미상이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격 하락보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 335,000,000원 | 253,732,560원 | 0원 | 75,777,440원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 268,000,000원 | 253,732,560원 | 0원 | 9,715,440원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 43,134,160원 | 0원 |
후순위 담보권·가압류의 미배당 자체는 매수인이 그대로 인수하는 구조가 아니므로 단순히 미배당액만 보고 위험도를 높일 사안은 아닙니다. 문제는 별개입니다. 손창민의 임대차관계가 실제 존재하는지와 매각 대상 지분의 정확한 범위가 확인돼야 각 회차의 실질취득비용을 제대로 계산할 수 있습니다.
⑥ 시세 판단 — 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
동탄위버폴리스는 198세대, 2009.12.04. 사용승인된 단지이며 감정평가 대상은 아파트로 이용 중입니다. 그러나 제공된 단지 자료에는 이 사건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없고, 면적 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 335,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방4·주방 및 거실·화장실2 구조입니다.
- 입지. 학동초등학교 동측 인근이며 주변은 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통환경은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 41층 건물 중 20층이며 사용승인은 2009.12.04.입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 7,243,000원/㎡, 토지면적 5,560.0㎡이며 주상용으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트 전체 소유권이 아니라 지분매각이라는 점 때문에 통상적인 아파트 매매와 동일한 환금성으로 보기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각지분 원본 확인. 지분매각이므로 매각 대상 지분과 낙찰 후 남는 공유자의 지분을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 정확히 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고 가능성과 해당 기일에서의 행사 여부를 확인하세요.
- 손창민의 법적 지위. 공유자·채무자인 손창민에게 별도의 임대차계약과 실제 보증금이 있는지 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 2017.05.15. 전입만으로 인수 여부를 확정하지 말고 보증금·확정일자·임대차계약을 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 동일 또는 유사면적 실거래가와 최신 거래를 별도로 확인한 후 지분 가치와 응찰가를 산정하세요.
- 공유관계 정리 비용. 낙찰 후 실제 사용·처분을 위해 필요한 공유관계 협의와 법적 절차 가능성을 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “아파트 신건”보다 “지분과 점유”가 먼저다
이 사건의 말소기준은 명확하고 그 이후 담보권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이것만으로 권리가 깨끗한 일반 아파트 경매라고 결론 내리면 안 됩니다. 매각조건 자체가 지분매각이고 공유자 우선매수권이 있으며, 현황조사상 손창민은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 게다가 손창민은 공유자이자 채무자이므로 실제 임차관계인지부터 확인해야 합니다.
또한 최근 동일·유사면적 실거래 가격이 없어 335,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 권리관계 확인입니다. 지분 범위 → 공유자 우선매수권 → 손창민의 실제 점유·임대차관계 → 최근 시세 순으로 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
