수원지방법원 2025타경5065. 광주시 퇴촌면 관음리 훼미리타운 105동 4층 402호의 다세대주택입니다. 2015.02.23 고현웅이 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득하면서 우리은행 근저당 채권최고액 99,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.18 한신디에스금융대부 근저당 15,000,000원이 추가됐으며, 2025.11.07 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 놓고 보면 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다. 하지만 이 물건은 감정평가서에 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 보증금·전입일·확정일자 자료가 없어 대항력이나 우선변제 여부를 판단할 수 있는 구체적 임차관계가 드러나지 않습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 현장 점유관계 확인은 반드시 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5065 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 533-11 훼미리타운 105동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 중 제4층 제402호 · 사용승인 2012.02.02 |
| 소유자 | 고현웅 · 2015.02.23 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 89,535,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 기준 말소기준권리는 2015.02.23 우리은행 근저당권입니다. 2024.01.18 설정된 한신디에스금융대부 근저당과 2025.11.07 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2012.02.22 주민신용협동조합 근저당은 2015.02.23 이미 말소됐고, 2015년과 2016년에 등기된 압류들도 이후 해제·말소됐습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 유찰폭만 확인
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 91,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 조건의 최신 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 91,000,000원 | 25,038,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 63,699,999원 | 51,846,601원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 44,589,999원 | 70,612,621원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 승계와 관련한 수치일 뿐, 해당 가격 자체가 시장가보다 유리하다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 99,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한신디에스금융대부 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 114,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 88,962,000원이며, 미배당은 25,038,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관음사거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2012.02.02입니다. 위생급배수·공동현관 보안·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 534.0㎡, 공시지가는 442,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역 등으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 보증금·전입일·확정일자 자료가 확인되지 않은 만큼 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 근저당. 한신디에스금융대부 근저당 15,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역 등 각종 제한이 표시돼 있으므로 이용·증개축 계획이 있다면 관련 규제를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함과 현장 안전은 별개”
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2015.02.23 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 한신디에스금융대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 130,000,000원에서 1회 유찰된 91,000,000원입니다.
다만 핵심 불확실성은 두 가지입니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 둘째, 동일 조건의 최근 실거래가가 없어 현재 가격의 시장 적정성을 확인할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리등기 자체는 단순하지만, 점유관계와 가격 검증을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다.
