수원지방법원 2025타경53979. 오산시 청학동 41-3, 삼호빌라 에이동 3층 301호로 감정평가상 다세대주택입니다. 전용면적은 36.81㎡, 방3·주방/식당·화장실·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정성근이며 2021.10.26 매매가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권이 아니라 그 직후 전입한 이재응의 임차권입니다.
이재응은 2021.10.28 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 95,000,000원이며 2023.12.26 임차권등기가 설정됐습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로, 말소기준권리보다 앞서므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53979 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 청학동 41-3 에이동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.81㎡ · 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3, 주방/식당, 화장실, 현관, 발코니 등 |
| 소유자 | 정성근 · 2021.10.26 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 101,834,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
이 사건의 말소기준권리는 데이터상 2024.12.09 미추홀구 압류입니다. 이보다 앞선 이재응의 전입일 2021.10.28과 임차권등기 2023.12.26은 선순위이므로, 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능성이 있습니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 보증금 95,000,000원 중 53,217,200원만 배당되고 41,782,800원이 미배당되는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재응 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 有 전입 2021.10.28 | 有 확정 2021.10.28 · 배당요구 | 실질 0원 2025.07.24 확약 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고가 표시된 사건은 아닙니다. 따라서 보증금은 이재응의 95,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 싸지만 할인 폭은 크지 않다
삼호(41-3)의 전용 36.81㎡ 거래는 데이터상 3건입니다. 전체 평균은 61,666,666원이지만 2021년의 95,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 2023.03의 57,000,000원이고, 현재 최저가 54,600,000원은 그 금액의 95.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 36.81㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2021.10 | 36.81㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.08 | 36.81㎡ | -1 | 33,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.81㎡ | 1건 | 57,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 1. 임차인 이재응 보증금 | 95,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 101,834,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 41,782,800원이 발생하지만, 2025.07.24 확약을 적용하면 해당 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰돼도 실질취득이 내려가는 이유
확약을 반영하지 않는 원래 권리구조라면 이 사건은 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘고 총 부담은 보증금에 가까운 수준으로 고정되는 유형입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 54,600,000원에 인수 41,782,800원이 계산되고, 2회 유찰 시에는 38,220,000원에 인수 57,867,960원, 3회 유찰 시에는 26,754,000원에 인수 69,127,572원이 계산됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 54,600,000원 | 41,782,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 38,220,000원 | 57,867,960원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 26,754,000원 | 69,127,572원 | 실질 0원 |
즉 이 물건은 확약의 존재가 투자 판단을 완전히 바꾸는 사건입니다. 확약이 유효하게 집행된다는 전제에서는 낙찰가 자체가 실질취득액이 되지만, 그 전제를 배제하면 최저가가 내려가도 단순히 싸지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산고등학교 남측 인근이며 단독주택, 근린생활시설 및 각종 학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 적벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 세로각지에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,106,000원/㎡이며 토지면적은 424.0㎡입니다.
- 규모. 삼호(41-3)는 16세대, 사용승인일은 1990.12.26입니다.
- 현황 확인. 감정평가 조사에서는 공가상태로 확인됐으며 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 표시 차이. 등기사항에는 에이동 301호이나 실제 건물 외벽에는 ‘삼호빌라 가’로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.07.24 제출된 대항력 포기·잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 유지되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 등기부에는 이재응의 주택임차권이 남아 있으므로 낙찰 후 말소 절차의 실행 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균·최신 거래 57,000,000원과 최근 추세 -10.9%를 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
- 공가 재확인. 감정평가 조사에서 공가로 확인됐지만 재확인 필요가 명시돼 있으므로 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 등기상 에이동과 현장 ‘가’동 표기가 같은 건물을 지칭하는지 현장·건축물대장과 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약이 핵심”
표면만 보면 보증금 95,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 54,600,000원보다 보증금이 훨씬 커 부담스러운 사건입니다. 그러나 2025.07.24 주택도시보증공사의 확약에 따라 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 실질취득은 54,600,000원으로 최근 거래 57,000,000원의 95.8%입니다. 권리 부담이 확약대로 해소된다면 현재 회차에서도 시세보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -10.9%이고 거래 표본이 적어 가격 메리트는 제한적입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 확약서의 효력·말소 실행을 원본으로 확인한 뒤 최근 하락 추세를 감안해 가격을 통제하는 것입니다.
