수원지방법원 2025타경5188. 경기도 광주시 퇴촌면 도수리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 2층, 사용승인일은 2021.08.23.입니다. 등기상 소유자는 김기복이고, 최초 말소기준권리는 2021.09.29. 설정된 성남수정새마을금고 채권최고액 654,000,000원 근저당입니다.
현재 최저매각가는 783,996,000원으로 감정가의 70%, 1회 유찰 상태입니다. 배당표상 집행비용을 먼저 공제하고 성남수정새마을금고의 1순위 근저당 654,000,000원이 전액 배당되며, 2순위 근저당 120,000,000원 중 119,756,040원이 배당됩니다. 이후 이성애의 근저당에는 배당 여력이 남지 않아 전체 채권 미배당액이 1,150,243,960원에 이르지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5188 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 635-2 · 경기도 광주시 퇴촌면 도지울길13번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 · 사용승인 2021.08.23. |
| 소유자 | 김기복 |
| 감정가 / 최저가 | 1,119,993,960원 / 783,996,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 655,706,189원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
| 토지 참고 | 기호(1) 토지 585.0㎡ · 자연녹지지역 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.09.29. 성남수정새마을금고 근저당입니다. 2024.05.21. 같은 금고의 추가 근저당 120,000,000원, 2025.07.17. 이성애 근저당 1,150,000,000원, 2024.12.23. 국의 압류 2건, 2025.11.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 단독주택 특성상 현장 점유관계와 전입 여부는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 반대로 점유관계 확인 없이 임차 리스크를 완전히 배제하는 것도 적절하지 않습니다.
② 예상배당표 (매각가 783,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,239,960원 |
| 1. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 654,000,000원 | 654,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 120,000,000원 | 119,756,040원 |
| 3. 근저당 · 이성애 | 1,150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,924,000,000원 중 배당액은 773,756,040원, 미배당은 1,150,243,960원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 토지·현황 리스크 — 농취증과 공부상 지목 차이
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않고 원상회복명령 가능성이 있습니다.
- 목록3 현황. 공부상 지목은 ‘도로’이나 실제는 ‘잡종지’ 상태입니다.
- 목록4 현황. 공부상 지목은 ‘전’이나 실제는 ‘잡종지’ 상태로 인접 건부지의 부속토지로 이용 중입니다.
- 건물 배치. 목록1·3·4 지상에 목록2 건물이 소재합니다.
- 조경수. 소나무·향나무 등 정원수 10여 그루는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 경계 확인. 정확한 면적·위치·인접토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도수초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역에 속하며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 중첩됩니다.
- 도로. 기호(1)는 중로3류에 접하며, 토지 정보상 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 기호(1) 기준 398,600원/㎡입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 783,996,000원 | 773,756,040원 | 1,150,243,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 548,797,200원 | 540,909,228원 | 1,383,090,772원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 384,158,040원 | 377,979,827원 | 1,546,020,173원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이는 “유찰될수록 무조건 좋은 물건”이라는 의미가 아닙니다. 감정가 대비 할인율과 별개로, 농취증 발급 가능성·토지 현황·세금·점유관계·경계와 이용가치를 함께 확인해야 실제 취득 위험을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록4 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출 일정을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 반환 불가 위험이 명시돼 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 배당 선순위로 작동해 후순위 담보권 배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·실점유자를 직접 대조해야 합니다.
- 지목과 현황 대조. 목록3의 ‘도로→잡종지’, 목록4의 ‘전→잡종지’ 차이가 실제 사용·허가·원상회복에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 건물과 여러 필지의 경계·정확한 면적·인접토지 관계는 별도 측량 확인이 필요한 사안입니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연보전권역·공장설립제한지역·특별대책지역 등 중첩 규제가 향후 이용과 처분에 미치는 영향을 살펴야 합니다.
- 가격은 할인율만 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 그 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 아닙니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 토지는 확인형”
이 사건의 권리 골격은 비교적 분명합니다. 2021.09.29. 성남수정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 입찰이라고 결론낼 수는 없습니다.
목록4 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 가능성이 있고, 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다르며, 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 정확한 경계 역시 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 등기권리 자체보다 농취증·세금·점유·토지 현황을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다. 현재 70% 최저가 역시 그 확인을 대신해 주는 숫자는 아닙니다.
