💰 최저가 154,000,000원 📉 감정가 70% 🏠 실제 임차인 1명 📅 1회 유찰
수원지방법원 2025타경54057. 수원시 팔달구 고등동 ‘가온누리’ 3층 302호, 전용 38.91㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 방3·거실·주방·욕실·현관·발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 최저가는 감정가 220,000,000원에서 한 차례 유찰되어 154,000,000원까지 내려왔습니다.
가격표만 보면 최근 확인된 동일면적 거래 222,000,000원보다 68,000,000원 낮습니다. 하지만 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 김정환은 2020.03.05 전입했고, 말소기준권리인 2022.01.28 국세 압류보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 특히 김정환은 이 사건 강제경매 신청채권자와 이름이 동일하고, 배당요구도 2025.03.11 접수되어 있어 임대차의 실질관계와 채권관계를 원본 문서에서 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고화로52번길 9-5, 3층302호 (고등동, 가온누리) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.91㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실·현관·발코니 등 |
| 소유자 | 김대성 · 2020.03.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정환 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 소멸해도 임차관계는 별도 확인
등기부상 2019.05.22 오정농업협동조합 근저당권은 2020.03.05 이미 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준은 2022.01.28 국의 압류이며, 그 뒤 수원시 압류 2건, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 2020.03.05 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 현재 확인된 자료에는 보증금 액수가 없고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 배당에서 얼마를 회수하는지, 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘실질취득’은 아직 미완성
가온누리 전용 38.91㎡로 확인된 거래는 2건이며, 모두 222,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.01, 다른 거래는 2022.12입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액 역시 222,000,000원이고, 현재 최저가 154,000,000원은 그 69.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 38.91㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 2022.12 | 38.91㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 평균 | 38.91㎡ | 2건 | 222,000,000원 |
표면 할인폭은 분명 큽니다. 다만 거래 표본은 2건이고 최신 거래 시점은 2023.01입니다. 더 중요한 것은 임차보증금 인수액이 확인되지 않았다는 점입니다. 그러므로 가격 판단 기준은 154,000,000원 자체가 아니라, 임차보증금 확인 후 산출되는 최종 실질취득비용이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 151,044,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김정환 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권 총액은 4,105,000,000원, 채권자 배당액은 151,044,000원, 미배당은 3,953,956,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건의 구체 금액과 임차보증금은 반영되지 않았으며, 당해세에 해당하면 선순위 차감에 따라 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 3,953,956,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 3,999,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 4,031,298,280원 | 0원 |
현재 배당 계산에서는 어느 회차도 매수인 인수액을 0원으로 두고 있지만, 이는 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 시뮬레이션입니다. 따라서 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 김정환의 보증금과 대항력 범위가 확인되기 전에는 실질취득비용이 함께 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 방3·거실·주방·욕실·현관·발코니 등으로 구성됩니다.
- 입지. 수원여자고등학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 공공청사, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 가온누리 14세대이며 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 최근 확인 거래는 2023.01입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 감정평가상 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김정환 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용 계산이 끝난 것이 아닙니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 보완 내용을 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·대항력 범위 확인. 전입일은 2020.03.05로 말소기준 2022.01.28보다 빠르지만, 확정일자와 보증금이 미상이므로 권리 범위를 단정하지 마세요.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 임차인 김정환과 강제경매 신청채권자 김정환의 이름이 동일합니다. 관계인 여부와 채권 발생 원인을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세 여부와 체납액을 확인해야 실제 배당과 임차인 미배당 범위를 판단할 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 청구금액이 3,906,000,000원으로 크고 현재 최저가에서는 대부분 미배당입니다. 등기상 권리는 매각으로 소멸하더라도 배당 구조를 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 숫자 과신 금지. 154,000,000원은 확인 실거래 222,000,000원의 69.4%이지만, 거래 표본은 2건이고 최신 거래는 2023.01입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 한 번 유찰되어 154,000,000원까지 내려왔고, 확인된 동일면적 실거래 222,000,000원과 비교하면 표면상 큰 할인폭이 보입니다. 그러나 가격 메리트 판정은 아직 끝나지 않았습니다.
김정환은 2020.03.05 전입해 말소기준 2022.01.28보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제로 대항력이 인정되고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 154,000,000원만 놓고 “시세보다 30% 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다.
가격표는 매력적이지만 권리의 핵심 숫자가 비어 있는 사건. 임차보증금과 신청채권자·임차인 관계가 확인되어 인수금액이 확정될 때까지는 공격적 입찰보다 원본 확인을 우선하는 편이 맞습니다.