수원지방법원 2025타경54057. 경기도 수원시 팔달구 고등동의 가온누리 3층 302호입니다. 전용면적 38.91㎡의 다세대주택으로, 감정평가상 방 3개와 거실·주방·욕실·현관·발코니 등을 갖추고 있습니다. 감정가는 220,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 그러나 권리관계를 확인하면 가격보다 더 중요한 문제가 드러납니다.

등기상 말소기준은 2022.01.28 국(포천세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞선 2020.03.05에 김정환이 전입한 것으로 조사됐으며, 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 때문에 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 임차보증금의 실제 규모가 확인되기 전에는 최저가만으로 투자 가치를 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 선순위 임차인은 별개

말소기준인 국의 압류 이후 수원시의 압류 2건, 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 오정농업협동조합의 과거 근저당권은 2020.03.05 이미 등기상 말소되었습니다. 다만 등기상 압류가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금까지 소멸한다는 판단은 다릅니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차인은 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 하지만 배당요구 사실만으로 미배당 보증금에 대한 대항력을 포기하거나, 매수인의 인수 부담이 없어지는 것은 아닙니다. 확정일자 및 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액을 확정하기 어렵습니다.

② 시세 비교 — 48.6%는 실질 할인율이 아니다

가온누리의 동일 전용면적 38.91㎡ 실거래는 2022년 12월과 2023년 1월에 각각 222,000,000원으로 확인됩니다. 두 거래 모두 5층입니다. 현재 경매물건은 3층으로 층수도 다르며, 비교 거래의 시점이 오래되어 현재 시장가격을 직접 나타내는 자료로 보기 어렵습니다.

과거 실거래 평균은 222,000,000원, 현재 최저매각가는 107,800,000원으로 단순 금액비율은 48.6%입니다. 감정가 220,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 다만 2022~2023년 실거래가를 현재 시세로 간주할 수 없고, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 실질취득금액이 과거 시세보다 낮은지도 알 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 기초 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 주택도시보증공사 가압류채권에 배당하는 형태로 계산되어 있습니다. 국세·지방세와 임차인 우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

배당 추정 합계 107,800,000원 · 채권자 예상배당 105,490,800원 · 채권자 미배당 합계 3,999,509,200원. 이는 세금 우선순위와 임차보증금을 반영하지 않은 단순 추정이며, 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수액 0원이라는 산식상 가정 역시 선순위 임차관계 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 남는다

경매가격은 추가 유찰 시 75,460,000원, 52,822,000원까지 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 보증금이 배당되지 않는다면, 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 인수 부담이 커질 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액은 보증금 수준에서 내려가지 않는 구조가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 고등동 소재 수원여자고등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·공공청사·근린생활시설 등이 분포하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비 등이 구비되어 있으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역· 비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다. 상대보호구역과 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
• 환금성. 2019년 준공된 14세대 규모의 다세대주택입니다. 실거래 확인 건수가 적고 최근 거래가격을 검증하기 어려워 대단지 공동주택보다 매수층과 매각기간의 불확실성이 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 김정환의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임차인 진술 및 매각물건명세서를 확인해 실제 보증금 규모를 확정해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 2020.03.05 전입뿐 아니라 실제 점유와 임대차관계, 확정일자, 배당요구의 내용 및 효력을 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 구분해서 판단해야 합니다.
• 신청채권자 동일인 여부. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 김정환으로 기재되어 있습니다. 동일인 여부 및 청구액 199,000,000원의 채권 원인을 확인해야 합니다. 이 금액을 임차보증금으로 임의 대체해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류 검토. 청구금액 3,906,000,000원이 기재되어 있습니다. 해당 가압류의 실제 채권관계와 배당 처리, 공동담보 등 관련 관계를 확인해야 합니다. 단순 미배당액을 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
• 현재 시세 재검증. 확인된 실거래가 2022.12~2023.01 거래이므로 현재 매매 가능가격을 별도로 확인하고, 3층 302호의 상태·층수 차이도 반영해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자, 점유 원인, 임차인의 인도 의사 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 선순위 대항력 문제가 해결되지 않았다면 명도 부담이 커질 수 있습니다.
• 체납관리비·규제 점검. 공용부분 미납 관리비와 토지거래허가구역 등 해당 규제의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 임대차관계 서류 및 배당 관련 기록을 입찰 전에 대조해야 합니다. 권리관계가 해소되지 않으면 입찰 보류가 합리적입니다.

맺으며 — “최저가 49%보다 중요한 것은 미배당 보증금”

수원 가온누리 302호는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있는 경매물건입니다. 감정가 220,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 107,800,000원까지 낮아졌습니다. 과거 동일 면적 실거래 222,000,000원과 비교하면 단순 가격비율은 48.6%입니다.

그러나 2020.03.05 전입한 김정환의 선순위 대항력이 핵심 변수입니다. 임차보증금이 얼마인지, 우선변제권을 갖추었는지, 매각대금에서 얼마를 배당받을 수 있는지 확인되지 않았습니다. 강제경매 신청채권자와 임차인의 이름이 동일하다는 점도 별도 확인이 필요합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 거액의 주택도시보증공사 가압류까지 존재해 단순 예상배당표만으로 실질 인수위험을 확정할 수 없습니다.

과거 실거래는 2022~2023년 기록에 머물러 있고, 14세대 소규모 다세대주택이라는 점도 환금성 평가에 신중함을 요구합니다. 인수액이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 과거 시세의 절반 수준이라는 이유만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 보증금과 배당관계를 확정해 실질취득금액을 계산하고, 그 금액이 현재 시장에서 거래 가능한 가격보다 충분히 낮은지 검증해야 합니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 실체와 최종 인수액을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.